Proyecto de decreto, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid
Se somete al trámite de Consulta Pública previa, el “Proyecto de decreto, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid”. Este proyecto responde a la necesidad de hacer frente a la cuestión de la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos. El acceso a la vivienda es una necesidad cada vez más acuciante que afecta a todos los madrileños y que requiere de una respuesta inmediata.
Esta norma tiene como objeto adaptar las diversas tipologías de viviendas con protección pública a las necesidades actuales de la sociedad, el establecimiento de un procedimiento administrativo de calificación y de revisión más simplificado, así como ampliar la regulación a determinadas situaciones que previamente no habían sido contempladas. Son objetivos de esta norma:
- Definir y regular conceptos de vivienda con protección pública
- Determinar los distintos tipos de vivienda con protección pública
- Regular los procedimientos de obtención de calificación provisional y calificación definitiva de vivienda con protección pública
- Regular el régimen jurídico específico de este tipo de vivienda y su control por parte de las administraciones
- Adaptar modificaciones legislativas que afectan a este tipo de vivienda
Los potencialmente destinatarios de la norma pueden presentar las opiniones que se estimen pertinentes en el plazo de quince días hábiles, según se señale en la publicación en el Portal de Transparencia. Durante el trámite de consulta pública, los ciudadanos y organizaciones más representativas potencialmente afectadas por la futura norma, pueden hacer llegar sus opiniones sobre los aspectos planteados en la memoria resumen de la futura disposición normativa a través del enlace al Portal de Participación”.
Plazo para hacer aportaciones: del 24 de junio al 14 de julio de 2025 (ambos incluidos)
Comentarios
Enviado por vbi19d el Vie, 04/07/2025 - 13:43 Enlace permanente
Dinamarca el modelo a seguir
Buenos dias,
Para que de verdad se pueda resolver en un futuro el tema del acceso a la vivienda, se propone estudiar el sistema de vivienda pública que se ha desarrollado en Dinamarca en el que las viviendas nunca pasan a ser propiedad de quien habita el inmueble y se adapta la necesidad de cada ocupante de forma periódica. Si incrementa la familia pueden acceder a un piso más grande pero al revés tambien. Hay inspecciones periódicas y debe devolverse el inmueble en las mismas condiciones en las que se le entrega (recien pintado). Además, no pueden acceder quienes tengan una propiedad o porcentaje de propiedad inmobiliaria en TODO el territorio nacional.
Se propone que:
1- La propiedad de los pisos siempre sea del Estado o Comunidad Autónoma. Un piso público jamás deberá poder venderse a particulares, ni fondos buitre, promotoras, bancos, fondos de inversión o SOCIMIs.
2.- Los pisos públicos pasarán a ser arrendados sólo a personas físicas, por un plazo máximo de 10 años sin derecho a compra, a aquellos ocupantes que demuestren NO tener otra vivienda en propiedad en todo el territorio nacional (de este modo se evita la actual picaresca de tener un piso en la playa y acceder a uno de protección oficial en otra Comunidad Autónoma) ni tener una empresa juridica (o socimi o holding empresarial) que tenga inmuebles o propiedades entre sus activos (así se evita la picaresca de permitir que los empresarios dueños de pisos accedan a un piso de protección pública). Las comprobaciones o inspecciones se hacen con una simple consulta a la Agencia Tributaria Estatal o al Registro General de escrituras públicas de los Notarios, así como al Registro Mercantil.
3.- En caso de un beneficiario adquiera una propiedad inmobiliaria (o un porcentaje de al menos el 50%) en cualquier municipio del territorio nacional, el contrato quedará rescindido en el plazo máximo de 3 meses en caso de estar ya construida o 3 meses desde la entrega de llaves en caso de ser una vivienda de nueva construcción.
4.- el beneficiario deberá permanecer empadronado y también mantener su domicilio fiscal en el domicilio de proteccion pública no causando baja en ningún momento hasta que finalice el arrendamiento.
4- Incluir sanciones muy elevadas y multas coercitivas y otras penalidades económicas así como obligar a constituir garantías para evitar fraudes o daños a las viviendas.
5 - Crear un registro de acceso público con los nombres de los beneficiarios que tengan un piso público en arrendamiento.
6.- Prohibir el subarrendamiento, cesión, realquiler del inmueble (el total o partes) a terceros.
7. Creación de un registro para los demandantes de una vivienda pública. Coordinarse con el resto de las CCAA para evitar los actuales fraudes y que una misma persona (o miembro de una unidad familiar) tenga varios pisos de protección pública o un piso en propiedad en un sitio (y alquilad) mientras está ocupando una vivienda pública al mismo tiempo.
8. Para acceder a un piso público se deberá tener domicilio fiscal en España con una antigüedad de 5 años.
9. Incluir un artículo en la Ley que permita que la Comunidad de Madrid tenga el derecho de adquisición preferente de cualquier piso de proteccion oficial que salga a la venta en la Comunidad de Madrid, incluidos los pisos de la AGE y sus organismos dependientes o Ayuntamientos.
Enviado por ARANTXAPASCUAL el Lun, 07/07/2025 - 10:25 Enlace permanente
APORTACIONES AMPLIAR PARQUE VIVIENDA
Se considera necesario establecer la calificación permanente en las viviendas protegidas edificadas sobre suelos calificados a tal fin, así como la calificación permanente de vivienda protegida en aquellas que se construyan con cualquier tipo de ayudas públicas.
Debe regularse el derecho de tanteo y retracto sobre las ventas de viviendas protegidas mientras se encuentren en periodo de protección.
Se propone establecer un derecho de tanteo y retracto legal sobre la venta de edificios completos de uso residencial a favor de las administraciones autonómica o municipales.
Establecer como obligatoria la calificación de las viviendas que hayan sido rehabilitadas con fondos públicos.
Habría que incorporar la necesidad de diseñar y ejecutar un plan para rehabilitar energéticamente el parque de vivienda existente y conseguir que en el 2030 tengan clasificación energética E, dada la obligatoriedad de esta circunstancia regulada por la UE y la consiguiente salida del mercado de venta y arrendamiento de aquellas viviendas que no cumplan esta condición, estableciendo incentivos vía subvención publicas y exenciones fiscales a este tipo de actuaciones y no solo a aquellas que reciban fondos europeos.
Convendría recuperar los límites al precio del suelo destinado a promover viviendas protegidas.
Debe fijarse un porcentaje de presupuesto autonómico mínimo a dedicar a la promoción de vivienda pública directa y a incentivar la promoción de vivienda protegida en alquiler, y complementar las aportaciones de Planes estatales.
Establecer exención del ITP en las adquisiciones de viviendas por parte de empresas públicas (para incorporarlas al patrimonio de viviendas en alquiler o para trasmitirlas a personas solicitantes en procesos públicos)
Elevar el porcentaje de suelo de nuevos desarrollos urbanísticos e incrementar la cesión obligatoria de aprovechamientos lucrativos en los nuevos desarrollos.
Enviado por Leticia Martín García el Lun, 07/07/2025 - 13:19 Enlace permanente
APORTACIONES APROBAR PLAN DE VIVIENDA
Debido a la necesidad de vivienda de la ciudadanía y con el objetivo de fomentar……Se considera necesario establecer la calificación permanente en las viviendas protegidas edificadas sobre suelos calificados a tal fin, así como la calificación permanente de vivienda protegida en aquellas que se construyan con ayudas públicas o financiación procedente de las distintas administraciones.
Se hace imprescindible incrementar los parques públicos, de ahí la importancia de que se regule la existencia de derecho de tanteo y retracto sobre las ventas de viviendas protegidas mientras se encuentren en periodo de protección.
Se propone establecer un derecho de tanteo y retracto legal sobre la venta de edificios completos de uso residencial a favor de las administraciones autonómica o municipales o de sus empresas o entidades dependientes para dedicarlas al alquiler e incrementar el patrimonio público de viviendas en alquiler.
Establecer con rango de Ley el derecho de tanteo y retracto en las segundas o posteriores trasmisiones de viviendas protegidas, tanto para incorporarlas a los patrimonios públicos de vivienda destinándolas al alquiler o para trasmitirlas en venta a reservas de los procesos correspondientes en los municipios.
Debería regularse la necesaria y obligatoria calificación como VPPL de las viviendas que hayan sido rehabilitadas con fondos públicos en un periodo concreto, por ejemplo los últimos cinco años.
Habría que incorporar la necesidad de diseñar y ejecutar un plan para rehabilitar energéticamente el parque de vivienda existente y conseguir que en el 2030 tengan clasificación energética E, dada la obligatoriedad de esta circunstancia regulada por la UE y la consiguiente salida del mercado de venta y arrendamiento de aquellas viviendas que no cumplan esta condición, estableciendo incentivos vía subvención publicas y exenciones fiscales a este tipo de actuaciones y no solo a aquellas que reciban fondos europeos.
Se considera oportuno volver a establecer límites al precio del suelo destinado a promover viviendas protegidas, con límites del 15% en VPPB o superior (20% en promociones con número superior a 500 viviendas) y del 25 % en suelos destinados a VPPL.
En otro orden de cosas, debería incorporarse un apartado que comprometiera un porcentaje de presupuesto autonómico mínimo a dedicar a la promoción de vivienda pública directa (AVS) y a incentivar la promoción de vivienda protegida en alquiler. Además del compromiso de complementar las aportaciones de Planes estatales, que actualmente se sitúan en el mínimo exigible y en el pasado eran inexistentes
Se requiere dotar de medios necesarios para ejercer el control de precios y adjudicaciones y ajustar los precios máximos de venta y renta de las viviendas de protección pública.
Sería conveniente establecer una exención del ITP en las adquisiciones de viviendas por parte de empresas públicas (para incorporarlas al patrimonio de viviendas en alquiler o para trasmitirlas a personas solicitantes en procesos públicos) o de empresas u organizaciones del Tercer Sector para destinarlas al alquiler dentro de sus respectivos programas, así como en la recuperación del derecho de uso por parte de cooperativas de uso de viviendas.
Aunque el decreto regulará las viviendas protegidas, y dada la conexión e importancia en las mismas, debería optarse por modificar la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid para, entre otros aspectos:
Y por todo ello, para que consten a los efectos oportunos y se tengan en cuenta para la tramitación del Proyecto de decreto, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid, se presentan anteriores aportaciones dentro del periodo de consulta pública para presentar aportaciones comprendido entre el 24 de junio de 2025 y 14 de julio de 2025 ambos incluidos
Enviado por Francisco Lopez el Mié, 09/07/2025 - 10:16 Enlace permanente
PROPUESTAS AL FUTURO PROYECTO REGLAMENTO VIVIENDA PROTEGIDA
En cuanto a la definición de vivienda protegida es adecuada la definición actual y que el modelo básico debe ser una vivienda en el sentido que la mayoría de la ciudadanía entiende por tal, con diferentes dependencias donde desarrollar las actividades residenciales básicas, pero también es verdad que hay necesidades temporales, de personas que, por diferentes circunstancias necesitan un espacio residencial sin que este espacio deba reunir lasa características habituales de una vivienda, como es el caso de los estudiantes o de las personas mayores, que pueden necesitar de un espacio residencial con la posibilidad de recibir determinados servicios, pero siendo válidos y autónomos y sin necesitar de estar en espacios institucionalizados, por lo que habría que abrir la concepción de vivienda protegida a estas posibilidades permitiendo la consideración de superficie útil los espacios de uso comunitario que puedan disfrutar los residentes en ciertos momentos, pero garantizando la autonomía de cada uno de los habitáculos familiares o individuales que permitan desarrollar la actividad residencial sin la obligación de tener que usar los espacios comunitarios (consideremos como un ejemplo la existencia de un comedor comunitario con cocina, pero donde cada uno de los espacios residenciales deben contar con una estancia que permita cocinar y comer/estar en su espacio individual)
Solo podrán ser titulares de viviendas protegidas personas físicas, administraciones, organismos o empresas públicas y organizaciones del tercer sector que destinen las viviendas al cumplimiento de sus fines sociales, también empresas mixtas, privadas o cooperativas que ostenten la titularidad de la totalidad de las viviendas o unidades habitacionales del edificio y lo exploten en régimen de alquiler o de cesión de uso
Debe abrirse la posibilidad de calificar como viviendas protegidas edificaciones que se promuevan sobre suelos independientemente del derecho que el promotor pueda ostentar para la promoción y edificación de esas viviendas sobre ese suelo (propiedad, derecho de superficie, concesión administrativa, concesión de obra pública... o cualquier otro.
Debería establecerse la prohibición de trasmisión de la propiedad de suelos públicos de uso residencial y de los edificios o unidades residenciales o no promovidos sobre ellos, pudiendo trasmitirse derechos de superficie, concesiones administrativas.... o estableciendo derechos de uso temporales siempre que se garantice que la propiedad del suelo será siempre pública y que habrá un retorno del mismo y de la edificación resultante transcurrido un cierto periodo de tiempo.
Deberá mantenerse la posibilidad de promoción de viviendas protegidas en régimen de venta cuando esas se realicen sobre suelos de propiedad privada permitiendo, no obstante, el cambio de uso de las viviendas resultantes bien con carácter permanente o temporal en otro régimen de uso.
Las viviendas deben tener la consideración de viviendas protegidas con carácter permanente, cuando se edifiquen sobre suelos que el planeamiento urbanístico establezca que su destino es la promoción de viviendas protegidas, teniendo esta calificación durante un periodo mínimo de 30 años cuando se promuevan sobre suelos no calificados como para vivienda protegida por el planeamiento.
El coste de los suelos y su precio máximo debe volver a estar limitado, se ha demostrado que el eliminar estos límites no ha servido sino para aumentar los sobre costes de las viviendas promovidas sobre ellos, por lo que debería volverse a establecer un precio fijado en función de las viviendas que e vayan a promover sobre ellos 15 o 20 % para viviendas VPPB o similares, ya sean en venta o alquiler, y del 30 % para VPPL
Como garantía de que la trasmisión de las viviendas se producirá con los límites económicos establecidos, además de establecer u régimen sancionador verdaderamente desincentivador, deberá establecerse un derecho de tanteo y retracto a favor de la Comunidad de Madrid, de los municipios sobre los que se radique la vivienda a trasmitir o de los organismos o empresas 100% públicos que operen en cada municipio.
Para que este derecho de tanteo y retracto sea más efectivo podrá trasmitirse a personas inscritas en registros públicos constituidos al efecto, y eximiendo del ITP cuando el ejercicio del derecho del tanteo sea ejercido por una administración, organismo público o empresa 100 % para incrementar el patrimonio público de vivienda, para destinarla al alquiler, o para trasmitirla a una persona inscrita en un registro público.
Evidentemente el vendedor de la vivienda deberá devolver las ayudas públicas recibidas.
Debe garantizarse que la ciudadanía con mayores dificultades socio económicas tengan garantizado una mayor posibilidad de acceder a una vivienda promovida sobre suelos de titularidad pública, estableciendo un porcentaje de vivienda destinado a ellos, estableciendo el límite del 30 % de carga del pago de la vivienda sobre los ingresos netos familiares comprobados.
Es imprescindible incentivar la rehabilitación del parque residencial existente, que no cumple los estándares actuales, especialmente los de confort térmico y energético, con fondos para la adecuación de los entornos urbanos de los edificios y asimilando durante un tiempo esas viviendas a las que se les ha dedicado fondos públicos, y en función de la cuantía de los mismos, a vivienda protegida (podría asimilarse a la actual VPPL o figura similar)
Deberá establecerse un sistema de inspección y control de precios y cumplimiento de requisitos de acceso a las viviendas protegidas, estableciendo un régimen sancionador que pueda llegar a la reversión de la trasmisión a favor de la administración, en caso de incumplimiento de los requisitos de acceso establecidos en el propio reglamento.
Enviado por Francisco Lopez el Mié, 09/07/2025 - 11:01 Enlace permanente
PROPUESTAS AL FUTURO PROYECTO REGLAMENTO VIVIENDA PROTEGIDA
Se ha escuchado la posibilidad de re introducir la figura del alquiler con opción de compra, dada la experiencia previa en esta Comunidad no parece una figura que, realmente, permita el acceso a una vivienda para la ciudadanía ya que el porcentaje de familias que finalmente accedieron a la propiedad de las viviendas, sobre las que habían estado abonando cantidades a cuenta de este fin durante 7 o 10 años, fue mínimo generando frustración y sensación de engaño en las familias que accedieron a las viviendas en este régimen, por lo que caso de volver a incluirse debería regularse claramente para evitar malas prácticas que claramente perjudican a los adjudicatarios y que solo sirvieron para que sus promotores terminaran teniendo unas viviendas libres promovidas sobre suelos destinados a viviendas protegidas.
Enviado por Unión Sindical de Madrid Región de CCOO el Mié, 09/07/2025 - 12:41 Enlace permanente
Propuestas Proyecto Decreto viviendas con protección pública
Tal y como se expone en la memoria justificativa que adjunta la consulta pública compartimos que “La Constitución Española establece la obligación de los poderes públicos de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
La Comunidad de Madrid, conforme a lo dispuesto en el artículo 26.1.4 de su Estatuto de Autonomía, tiene atribuida la competencia exclusiva en materia de vivienda, y como consecuencia de ello, la iniciativa legislativa y la potestad reglamentaria.” También creemos que la dificulta de acceso a la vivienda es no solo una “preocupación de los ciudadanos” sino el mayor de los problemas por el que estamos atravesando las madrileñas y los madrileños y que efectivamente se deben de aplicar los cambios normativos más reciente como es la aplicación en la Comunidad de Madrid de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, de la cual esta región se ha declarado insumisa en su aplicación.
Siendo la Comunidad de Madrid uno de los territorios donde le problema del precio de la vivienda es más acuciante es de las pocas comunidades que no tiene una ley autonómica propia que de cobertura al resto de reglamentaciones necesarias para su articulación. Donde se debe tener en cuenta:
Primero. Tendrán la consideración de viviendas de protección pública las viviendas que cumplan los requisitos y condiciones de habitabilidad, calidad, superficie, uso y precio o renta establecidos por su normativa de desarrollo y se califiquen como tales por el departamento competente en materia de vivienda de la Comunidad de Madrid o por el ayuntamiento correspondiente cuando se trate de viviendas de régimen tasado municipal.
Las viviendas de protección pública serán promovidas, construidas, rehabilitadas y gestionadas por las administraciones públicas o por entidades privadas bajo supervisión pública.
Los fondos públicos destinados a la vivienda protegida deberán aplicarse con criterios de priorización de los colectivos en situación de vulnerabilidad habitacional, asegurando que los recursos se destinen al incremento y mantenimiento del parque público de vivienda en alquiler.
Se suprime la posibilidad de otorgar incentivos económicos, fiscales o urbanísticos a entidades privadas con ánimo de lucro en la promoción de vivienda protegida, priorizando el uso directo de los fondos públicos para la construcción, rehabilitación y adquisición de vivienda social bajo gestión pública.
La calificación de las viviendas de protección pública será de carácter indefinido y no podrá ser descalificada en ningún caso, evitando su venta o transferencia al mercado libre. Esta medida busca garantizar su función social y mantener su accesibilidad para personas o familias con dificultades económicas. Solo en situaciones excepcionales y debidamente justificadas, la administración podrá autorizar una venta bajo condiciones reguladas, asegurando que la vivienda no pierda su calificación.
El parque público de vivienda deberá aumentar de manera progresiva hasta cubrir al menos el 20% del total del parque inmobiliario en la Comunidad de Madrid en un plazo de 15 años. Para ello, las administraciones públicas adoptarán las siguientes medidas: a) Ampliación del suelo destinado a la construcción de vivienda de protección pública, garantizando que no menos del 50% de los desarrollos urbanísticos nuevos se destinen a este fin. b) Creación de cooperativas de vivienda y asociaciones sin ánimo de lucro que participen en la promoción y gestión del parque de vivienda pública. c) Movilización de las viviendas vacías, que serán incluidas en el parque público a través de acuerdos con sus propietarios, incentivos fiscales o, en caso de retención especulativa, expropiaciones temporales.
Segundo. Las viviendas de protección pública podrán destinarse tanto a régimen de alquiler como a régimen de compra, de acuerdo con las necesidades de los solicitantes y las políticas de vivienda de la administración pública. Ambas modalidades estarán sujetas a un régimen de control de precios y condiciones de uso, que garantizará que las viviendas cumplan su función social y se mantengan asequibles a largo plazo.
Vivienda de protección pública en régimen de alquiler: Se destinará a aquellas personas o familias cuyos ingresos no les permiten acceder a una vivienda en el mercado libre. El importe del alquiler será fijado por la administración pública en función del nivel de ingresos del inquilino, con un límite máximo que no podrá superar el 25% de los ingresos familiares. El arrendatario tendrá derecho a la estabilidad en el contrato de arrendamiento, con prórrogas automáticas de cinco años siempre que se cumplan las condiciones de uso y pago.
Vivienda protección pública en régimen de compra: Esta modalidad estará destinada a aquellas personas o familias con ingresos limitados que deseen adquirir una vivienda, pero que no pueden acceder al mercado libre debido a los altos precios de las viviendas. Las viviendas protegidas en régimen de compra estarán sujetas a un precio máximo de venta, fijado por la administración pública, y el comprador deberá utilizar la vivienda como su residencia habitual. Las viviendas adquiridas bajo este régimen no podrán ser revendidas en el mercado libre ni perder su calificación de vivienda de protección pública.
Vivienda adaptada para personas con discapacidad: La administración pública garantizará que todas las viviendas de protección pública y sus espacios comunes cumplan con los principios de accesibilidad universal, de acuerdo con la legislación vigente en la materia.
La Vivienda de emergencia habitacional estarán destinadas a personas o familias en situación de extrema vulnerabilidad, como víctimas de desahucios, personas sin hogar o personas que han perdido su vivienda debido a catástrofes naturales o emergencias. Estas viviendas estarán integradas en el parque público de viviendas y serán gestionadas por las administraciones públicas en coordinación con entidades del tercer sector. La estancia en una vivienda de emergencia será temporal, pero garantizará el acceso a una vivienda adecuada mientras se busca una solución habitacional definitiva.
Tercero. El acceso a una vivienda de protección pública se realizará bajo criterios objetivos, transparentes y basados en la necesidad. Para garantizar la equidad en la distribución de viviendas protegidas, se creará un Registro Único de Demandantes de Vivienda de Protección Pública, que recogerá los datos de todas las personas y familias interesadas en acceder a este tipo de viviendas en la Comunidad de Madrid. La inscripción en este registro será obligatoria para optar a una vivienda de protección pública, ya sea en régimen de alquiler o de compra.
Los criterios para la adjudicación de viviendas de protección pública deberán tener en cuenta: El nivel de ingresos de los solicitantes, la vulnerabilidad social de los solicitantes, la composición familiar, la antigüedad de la demanda, la vinculación territorial del solicitante con el municipio o área en la que se encuentra la vivienda de protección pública.
El proceso de adjudicación será supervisado por la Agencia social de la vivienda de la Comunidad de Madrid con la participación de los agentes sociales. Esta comisión evaluará los expedientes de los solicitantes y garantizará la correcta aplicación de los criterios de adjudicación.
La administración pública llevará a cabo controles periódicos para asegurar que las viviendas protegidas continúen cumpliendo su función social no podrán ser objeto de especulación ni podrán ser descalificadas. En caso de fraude o mal uso de las vivienda de protección pública, estas podrán ser revertidas al parque público de vivienda.
Las viviendas de protección pública estarán sujetas a un régimen jurídico especial que regula su uso, venta y alquiler, con el objetivo de evitar que se utilicen con fines especulativos o para el beneficio de grandes inversores.
Las vivienda de protección pública en régimen de alquiler estarán sujetas a un régimen de estabilidad en el arrendamiento. Los contratos de alquiler tendrán una duración mínima de cinco años, con posibilidad de prórroga, siempre que el inquilino siga cumpliendo con los requisitos económicos y sociales establecidos en el contrato inicial. Las vivienda de protección pública no podrán ser vendidas o transferidas al mercado libre en ninguna circunstancia. Estas viviendas deberán mantener siempre su carácter de vivienda protegida, garantizando su función social. En caso de venta forzada o necesidad de cambio de propiedad, la administración pública tendrá el derecho de tanteo y retracto, adquiriendo la vivienda para mantenerla dentro del parque de viviendas protegidas.
Las viviendas de protección pública deberán cumplir siempre con su función social y no podrán destinarse a fines especulativos o comerciales. Se prohíbe su uso para el alquiler turístico o cualquier otra actividad que desvirtúe su finalidad.
Cuarto. Las administraciones públicas impulsarán la promoción y construcción de nuevas viviendas de protección pública, especialmente en aquellas zonas donde la demanda de vivienda asequible sea más elevada. Para ello, se priorizará la construcción de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado, áreas urbanas y rurales con mayor demanda habitacional y donde los precios de la vivienda hayan experimentado un aumento desproporcionado.
Se promoverá la colaboración entre el sector público, el sector privado y las entidades sin ánimo de lucro , facilitando la participación de promotores privados y cooperativas de vivienda en la construcción de viviendas protegidas. Las administraciones públicas podrán ofrecer incentivos fiscales, cesión de suelo público, y financiación a bajo interés a aquellos promotores que participen en la construcción de viviendas de protección pública bajo el control de la administración.
La administración pública tendrá la obligación de reservar un porcentaje de suelo en todas las áreas de desarrollo urbanístico para la construcción de viviendas protegidas. Este porcentaje no podrá ser inferior al 40% en las zonas urbanas y al 30% en las zonas rurales. La administración podrá ampliar estos porcentajes en función de las necesidades específicas de cada área o municipio.
Quinto. Las administraciones públicas gestionarán programas de ayudas y subvenciones exclusivamente en régimen de alquiler, destinados a facilitar el acceso a la vivienda protegida a aquellas personas y familias que, aun cumpliendo con los requisitos de acceso, no puedan afrontar el coste total de la renta.
Estas ayudas estarán orientadas a garantizar que el esfuerzo económico destinado a la vivienda por parte de los hogares beneficiarios no supere el umbral del 30% de sus ingresos, asegurando así la accesibilidad económica de la vivienda sin generar situaciones de sobre endeudamiento.
Se dará prioridad en la concesión de ayudas a los colectivos en situación de vulnerabilidad habitacional, como personas con bajos ingresos, familias monoparentales, personas mayores, víctimas de violencia de género y personas con discapacidad.
Las administraciones públicas garantizarán la transparencia en la gestión de las ayudas y establecerán mecanismos de control y seguimiento para asegurar que las ayudas se asignen de manera justa y lleguen a los hogares que más las necesitan.
Sexto Las administraciones públicas están obligadas a garantizar una respuesta rápida y efectiva para las personas y familias en situación de emergencia habitacional, mediante la provisión de vivienda social.
Las viviendas sociales estarán integradas en el parque público de viviendas gestionado por las administraciones públicas, en coordinación con entidades del tercer sector, y estarán destinadas prioritariamente a personas en situaciones de vulnerabilidad como personas sin hogar, familias desahuciadas, víctimas de violencia de género, migrantes y refugiados, entre otros.
Dentro del parque público de vivienda se debe reservar un 10% destinado para vivienda social
Las viviendas de protección social se adjudicará ante fedataria o fedatario público mediante el procedimiento que se determine reglamentariamente, en el que se baremen las solicitudes otorgando prioridad a los solicitantes en atención a la renta disponible y en relación con el número de miembros de la unidad de convivencia, la antigüedad como demandante de vivienda se tendrá en cuenta como criterio accesorio; todo ello sin perjuicio de establecer cupos destinados a resolver necesidades de carácter social. En todo caso se garantizarán los principios de publicidad y libre concurrencia, y el procedimiento de adjudicación no podrá iniciarse, en ningún caso, antes de la obtención de la calificación provisional de la promoción
Las bases para la adjudicación de las viviendas de protección pública podrán incluir como requisito de admisión el empadronamiento previo y con una antigüedad determinada, siempre con respeto a los derechos individuales y a las necesidades derivadas de la cohesión social y territorial, así como de la movilidad geográfica, amparados por la presente norma legal. Las mencionadas bases podrán igualmente prever que el citado requisito de empadronamiento pueda ser suplido por la disposición de un contrato de trabajo, de una antigüedad y duración que también se contemple, con puesto de trabajo ya en el propio municipio o en su área funcional.
Teniendo en cuenta su carácter de dotación al servicio de las necesidades de la sociedad, se podrán establecer procedimientos específicos para cada actuación en atención a sus características y peculiaridades. Estos procedimientos deberán ser aprobados por el órgano competente en materia de vivienda
Séptimo. Las administraciones públicas, en colaboración con entidades del tercer sector y los servicios sociales, pondrán en marcha programas de intervención urgente para atender a las personas y familias en situación de emergencia habitacional. Estos programas incluirán: a. La provisión inmediata de alojamiento temporal, a través de la oferta de viviendas sociales, hostales, centros de acogida o soluciones alternativas de alojamiento seguro, b. La prestación de ayudas económicas de urgencia para cubrir los costes de alquiler, suministros básicos o el traslado a una nueva vivienda, c. La mediación con arrendadores o entidades financieras para evitar el desahucio o la pérdida de la vivienda habitual mediante acuerdos de reestructuración de deuda o la renegociación del contrato de alquiler, d. La implementación de programas de inserción social y laboral, que faciliten la integración de las personas afectadas y su acceso a un empleo estable, contribuyendo así a su estabilidad residencial.
Por último, no podemos olvidar, sin menos cabo de reconocer la escasez de vivienda disponible, (por lo que debemos devolver al mercado residencial las viviendas utilizadas para la actividad económica, como son los usos turísticos, se debe hacer un esfuerzo para incorpora la vivienda vacía) que el precio de la vivienda seguirá incrementándose a nivel insostenibles sino se controla y sobretodo sino se penaliza la utilización especulativa como dice La Constitución Española de 1978 en su artículo 47 de un bien necesario como es la vivienda. Construiremos, y regularemos con el dinero y en el suelo de todas y todos para el beneficio (insistimos) especulativo de una minoría
Por todo lo expuesto,
SOLICITAMOS
Sean tenidas en cuenta las presentes propuesta ejerciendo el derecho que otorga el artículo 60.1 de la Ley 10/2019, de 10 de abril, de Transparencia y de Participación de la Comunidad de Madrid, a participar y colaborar con carácter previo a la elaboración de un anteproyecto de ley o de proyectos de reglamentos como es el caso en su elaboración.
Esperanza Hernández Zaragoza
Secretaría de Política Sectorial y Medioambiental CCOO de Madrid
Enviado por Miguel Angel Gonzalez el Jue, 10/07/2025 - 13:38 Enlace permanente
Aportaciones para la regulación de las viviendas publicas
Debido a la necesidad de vivienda de la ciudadanía y con el objetivo de fomentar el parque publico de viviendas y evitar la especulación y el enriquecimiento de unos pocos, se considera necesario establecer la calificación permanente en las viviendas protegidas edificadas sobre suelos calificados a tal fin, así como la calificación permanente de vivienda protegida en aquellas que se construyan con ayudas públicas o financiación procedente de las distintas administraciones.
Se hace imprescindible incrementar los parques públicos, de ahí la importancia de que se regule la existencia de derecho de tanteo y retracto sobre las ventas de viviendas protegidas mientras se encuentren en periodo de protección.
Se propone establecer un derecho de tanteo y retracto legal sobre la venta de edificios completos de uso residencial a favor de las administraciones autonómica o municipales o de sus empresas o entidades dependientes para dedicarlas al alquiler e incrementar el patrimonio público de viviendas en alquiler.
Establecer con rango de Ley el derecho de tanteo y retracto en las segundas o posteriores trasmisiones de viviendas protegidas, tanto para incorporarlas a los patrimonios públicos de vivienda destinándolas al alquiler o para trasmitirlas en venta a reservas de los procesos correspondientes en los municipios.
Debería regularse la necesaria y obligatoria calificación como VPPL de las viviendas que hayan sido rehabilitadas con fondos públicos en un periodo concreto, por ejemplo los últimos cinco años.
Habría que incorporar la necesidad de diseñar y ejecutar un plan para rehabilitar energéticamente el parque de vivienda existente y conseguir que en el 2030 tengan clasificación energética E, dada la obligatoriedad de esta circunstancia regulada por la UE y la consiguiente salida del mercado de venta y arrendamiento de aquellas viviendas que no cumplan esta condición, estableciendo incentivos vía subvención publicas y exenciones fiscales a este tipo de actuaciones y no solo a aquellas que reciban fondos europeos.
Se considera oportuno volver a establecer límites al precio del suelo destinado a promover viviendas protegidas, con límites del 15% en VPPB o superior (20% en promociones con número superior a 500 viviendas) y del 25 % en suelos destinados a VPPL.
En otro orden de cosas, debería incorporarse un apartado que comprometiera un porcentaje de presupuesto autonómico mínimo a dedicar a la promoción de vivienda pública directa (AVS) y a incentivar la promoción de vivienda protegida en alquiler. Además del compromiso de complementar las aportaciones de Planes estatales, que actualmente se sitúan en el mínimo exigible y en el pasado eran inexistentes
Se requiere dotar de medios necesarios para ejercer el control de precios y adjudicaciones y ajustar los precios máximos de venta y renta de las viviendas de protección pública.
Sería conveniente establecer una exención del ITP en las adquisiciones de viviendas por parte de empresas públicas (para incorporarlas al patrimonio de viviendas en alquiler o para trasmitirlas a personas solicitantes en procesos públicos) o de empresas u organizaciones del Tercer Sector para destinarlas al alquiler dentro de sus respectivos programas, así como en la recuperación del derecho de uso por parte de cooperativas de uso de viviendas.
Aunque el decreto regulará las viviendas protegidas, y dada la conexión e importancia en las mismas, debería optarse por modificar la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid para, entre otros aspectos:
Elevar el porcentaje de suelo de nuevos desarrollos urbanísticos del 40% que exige, como mínimo la legislación estatal, al 50 % destinado a la promoción de viviendas protegidas no pudiendo promoverse en los mismos más del 25% del número de viviendas finales como viviendas de VPPL o figura que las sustituya y debiendo destinar un mínimo del 30% a la promoción de viviendas protegidas en alquiler.
Incrementar la cesión obligatoria de aprovechamientos lucrativos en los nuevos desarrollos y en las operaciones de dotación y transformación de suelos urbanos del 10 % actual al 15%, siempre en suelos destinados a viviendas protegidas cuando el uso característico sea el residencial.
Y por todo ello, para que consten a los efectos oportunos y se tengan en cuenta para la tramitación del Proyecto de decreto, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid, se presentan anteriores aportaciones dentro del periodo de consulta pública para presentar aportaciones comprendido entre el 24 de junio de 2025 y 14 de julio de 2025 ambos incluidos.
Miguel Ángel González García
Portavoz del Grupo Municipal Socialista de Alcorcón
Enviado por Miguel Angel Gonzalez el Jue, 10/07/2025 - 13:38 Enlace permanente
Aportaciones para la regulación de las viviendas publicas
Debido a la necesidad de vivienda de la ciudadanía y con el objetivo de fomentar el parque publico de viviendas y evitar la especulación y el enriquecimiento de unos pocos, se considera necesario establecer la calificación permanente en las viviendas protegidas edificadas sobre suelos calificados a tal fin, así como la calificación permanente de vivienda protegida en aquellas que se construyan con ayudas públicas o financiación procedente de las distintas administraciones.
Se hace imprescindible incrementar los parques públicos, de ahí la importancia de que se regule la existencia de derecho de tanteo y retracto sobre las ventas de viviendas protegidas mientras se encuentren en periodo de protección.
Se propone establecer un derecho de tanteo y retracto legal sobre la venta de edificios completos de uso residencial a favor de las administraciones autonómica o municipales o de sus empresas o entidades dependientes para dedicarlas al alquiler e incrementar el patrimonio público de viviendas en alquiler.
Establecer con rango de Ley el derecho de tanteo y retracto en las segundas o posteriores trasmisiones de viviendas protegidas, tanto para incorporarlas a los patrimonios públicos de vivienda destinándolas al alquiler o para trasmitirlas en venta a reservas de los procesos correspondientes en los municipios.
Debería regularse la necesaria y obligatoria calificación como VPPL de las viviendas que hayan sido rehabilitadas con fondos públicos en un periodo concreto, por ejemplo los últimos cinco años.
Habría que incorporar la necesidad de diseñar y ejecutar un plan para rehabilitar energéticamente el parque de vivienda existente y conseguir que en el 2030 tengan clasificación energética E, dada la obligatoriedad de esta circunstancia regulada por la UE y la consiguiente salida del mercado de venta y arrendamiento de aquellas viviendas que no cumplan esta condición, estableciendo incentivos vía subvención publicas y exenciones fiscales a este tipo de actuaciones y no solo a aquellas que reciban fondos europeos.
Se considera oportuno volver a establecer límites al precio del suelo destinado a promover viviendas protegidas, con límites del 15% en VPPB o superior (20% en promociones con número superior a 500 viviendas) y del 25 % en suelos destinados a VPPL.
En otro orden de cosas, debería incorporarse un apartado que comprometiera un porcentaje de presupuesto autonómico mínimo a dedicar a la promoción de vivienda pública directa (AVS) y a incentivar la promoción de vivienda protegida en alquiler. Además del compromiso de complementar las aportaciones de Planes estatales, que actualmente se sitúan en el mínimo exigible y en el pasado eran inexistentes
Se requiere dotar de medios necesarios para ejercer el control de precios y adjudicaciones y ajustar los precios máximos de venta y renta de las viviendas de protección pública.
Sería conveniente establecer una exención del ITP en las adquisiciones de viviendas por parte de empresas públicas (para incorporarlas al patrimonio de viviendas en alquiler o para trasmitirlas a personas solicitantes en procesos públicos) o de empresas u organizaciones del Tercer Sector para destinarlas al alquiler dentro de sus respectivos programas, así como en la recuperación del derecho de uso por parte de cooperativas de uso de viviendas.
Aunque el decreto regulará las viviendas protegidas, y dada la conexión e importancia en las mismas, debería optarse por modificar la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid para, entre otros aspectos:
Elevar el porcentaje de suelo de nuevos desarrollos urbanísticos del 40% que exige, como mínimo la legislación estatal, al 50 % destinado a la promoción de viviendas protegidas no pudiendo promoverse en los mismos más del 25% del número de viviendas finales como viviendas de VPPL o figura que las sustituya y debiendo destinar un mínimo del 30% a la promoción de viviendas protegidas en alquiler.
Incrementar la cesión obligatoria de aprovechamientos lucrativos en los nuevos desarrollos y en las operaciones de dotación y transformación de suelos urbanos del 10 % actual al 15%, siempre en suelos destinados a viviendas protegidas cuando el uso característico sea el residencial.
Y por todo ello, para que consten a los efectos oportunos y se tengan en cuenta para la tramitación del Proyecto de decreto, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid, se presentan anteriores aportaciones dentro del periodo de consulta pública para presentar aportaciones comprendido entre el 24 de junio de 2025 y 14 de julio de 2025 ambos incluidos.
Miguel Ángel González García
Portavoz del Grupo Municipal Socialista de Alcorcón
Enviado por Miguel Angel Gonzalez el Jue, 10/07/2025 - 13:38 Enlace permanente
Aportaciones para la regulación de las viviendas publicas
Debido a la necesidad de vivienda de la ciudadanía y con el objetivo de fomentar el parque publico de viviendas y evitar la especulación y el enriquecimiento de unos pocos, se considera necesario establecer la calificación permanente en las viviendas protegidas edificadas sobre suelos calificados a tal fin, así como la calificación permanente de vivienda protegida en aquellas que se construyan con ayudas públicas o financiación procedente de las distintas administraciones.
Se hace imprescindible incrementar los parques públicos, de ahí la importancia de que se regule la existencia de derecho de tanteo y retracto sobre las ventas de viviendas protegidas mientras se encuentren en periodo de protección.
Se propone establecer un derecho de tanteo y retracto legal sobre la venta de edificios completos de uso residencial a favor de las administraciones autonómica o municipales o de sus empresas o entidades dependientes para dedicarlas al alquiler e incrementar el patrimonio público de viviendas en alquiler.
Establecer con rango de Ley el derecho de tanteo y retracto en las segundas o posteriores trasmisiones de viviendas protegidas, tanto para incorporarlas a los patrimonios públicos de vivienda destinándolas al alquiler o para trasmitirlas en venta a reservas de los procesos correspondientes en los municipios.
Debería regularse la necesaria y obligatoria calificación como VPPL de las viviendas que hayan sido rehabilitadas con fondos públicos en un periodo concreto, por ejemplo los últimos cinco años.
Habría que incorporar la necesidad de diseñar y ejecutar un plan para rehabilitar energéticamente el parque de vivienda existente y conseguir que en el 2030 tengan clasificación energética E, dada la obligatoriedad de esta circunstancia regulada por la UE y la consiguiente salida del mercado de venta y arrendamiento de aquellas viviendas que no cumplan esta condición, estableciendo incentivos vía subvención publicas y exenciones fiscales a este tipo de actuaciones y no solo a aquellas que reciban fondos europeos.
Se considera oportuno volver a establecer límites al precio del suelo destinado a promover viviendas protegidas, con límites del 15% en VPPB o superior (20% en promociones con número superior a 500 viviendas) y del 25 % en suelos destinados a VPPL.
En otro orden de cosas, debería incorporarse un apartado que comprometiera un porcentaje de presupuesto autonómico mínimo a dedicar a la promoción de vivienda pública directa (AVS) y a incentivar la promoción de vivienda protegida en alquiler. Además del compromiso de complementar las aportaciones de Planes estatales, que actualmente se sitúan en el mínimo exigible y en el pasado eran inexistentes
Se requiere dotar de medios necesarios para ejercer el control de precios y adjudicaciones y ajustar los precios máximos de venta y renta de las viviendas de protección pública.
Sería conveniente establecer una exención del ITP en las adquisiciones de viviendas por parte de empresas públicas (para incorporarlas al patrimonio de viviendas en alquiler o para trasmitirlas a personas solicitantes en procesos públicos) o de empresas u organizaciones del Tercer Sector para destinarlas al alquiler dentro de sus respectivos programas, así como en la recuperación del derecho de uso por parte de cooperativas de uso de viviendas.
Aunque el decreto regulará las viviendas protegidas, y dada la conexión e importancia en las mismas, debería optarse por modificar la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid para, entre otros aspectos:
Elevar el porcentaje de suelo de nuevos desarrollos urbanísticos del 40% que exige, como mínimo la legislación estatal, al 50 % destinado a la promoción de viviendas protegidas no pudiendo promoverse en los mismos más del 25% del número de viviendas finales como viviendas de VPPL o figura que las sustituya y debiendo destinar un mínimo del 30% a la promoción de viviendas protegidas en alquiler.
Incrementar la cesión obligatoria de aprovechamientos lucrativos en los nuevos desarrollos y en las operaciones de dotación y transformación de suelos urbanos del 10 % actual al 15%, siempre en suelos destinados a viviendas protegidas cuando el uso característico sea el residencial.
Y por todo ello, para que consten a los efectos oportunos y se tengan en cuenta para la tramitación del Proyecto de decreto, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid, se presentan anteriores aportaciones dentro del periodo de consulta pública para presentar aportaciones comprendido entre el 24 de junio de 2025 y 14 de julio de 2025 ambos incluidos.
Miguel Ángel González García
Portavoz del Grupo Municipal Socialista de Alcorcón
Enviado por SSS el Jue, 10/07/2025 - 18:38 Enlace permanente
PROPUESTAS PARA INCENTIVAR EL DESARROLLO DE VIVIENDA ASEQUIBLE
Trasladamos algunas observaciones y propuestas de mejora al proyecto de Decreto, con el ánimo de contribuir a un marco regulatorio que incentive la producción de vivienda asequible, que sea más claro y que esté alineado con las nuevas formas de habitar:
1. Limitar el precio del suelo de la vivienda protegida. Actualmente los suelos calificados para vivienda protegida no tienen un precio limitado, lo que resulta contradictorio teniendo en cuenta que el precio de venta o alquiler sí que se encuentra regulado. Esto conlleva a que muchas de estas parcelas acaben siendo desarrolladas por cooperativas que sobrepagan el suelo a costa de ampliaciones de capital que solicitan a los cooperativistas durante el desarrollo de la promoción. Este sobrecoste se repercute a los futuros compradores, los cuales acaban pagando un precio superior al indicado en la normativa. Esto además imposibilita el desarrollo del modelo de alquiler, ya que el propietario del edificio no puede repercutir este sobrecoste a los inquilinos.
2. Definir un % para vivienda en alquiler regulada dentro de cada Sector. Vemos que en España hay una enorme carencia en vivienda en alquiler asequible, prueba de ello es la imparable subida de precios que está sufriendo el parque residencial derivada de una demanda creciente y una oferta cada vez más escasa.
3. Gastos refacturables al inquilino: En el artículo 13.4 del Decreto 74/2009 se permite al arrendador repercutir “el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador”, pero sería deseable que se explicite de forma clara que esto incluye conceptos como tributos, cargas, servicios, así como gastos ordinarios de comunidad vinculados a mantenimiento, limpieza, seguridad, etc como se incluye en el Artículo 20 de la LAU. Esta aclaración facilitaría la planificación económico-financiera de las promociones y evitaría conflictos interpretativos con los inquilinos.
4. Nº de plazas de aparcamiento: la nueva Ley 3/2024, en su modificación del artículo 36.6.d) de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid establece que en las viviendas públicas de protección debe haber una plaza de aparcamiento por vivienda. Con el objetivo de reducir los costes de construcción y mejorar la asequibilidad de las viviendas, solicitamos que se extienda esta exigencia también a las promociones privadas de vivienda con protección pública.
5. Inclusión zonas comunes en la superficie útil computable: en el artículo 5 c) del Decreto 74/2009 establece que “no podrá cobrarse precio alguno al adquirente por jardines, piscinas, instalaciones deportivas o recreativas, reputándose que su coste queda incluido en el precio de la vivienda” Sin embargo, muchas promociones actuales —tanto en venta como en alquiler— incorporan zonas comunitarias de valor añadido (coworkings, espacios multiusos, gimnasios…), que suponen una inversión significativa y forman parte de un nuevo modelo residencial. Como ya se contempla en otras comunidades autónomas, como Andalucía, proponemos que se permita incrementar la superficie útil computable de la vivienda en un porcentaje proporcional a estos espacios comunes interiores de uso exclusivo para los residentes, favoreciendo promociones adaptadas a la realidad habitacional actual.
6. Exenciones y bonificaciones fiscales. Actualmente la legislación estatal permite la bonificación o exención de algunos impuestos (IVA superreducido, AJD…). El problema reside en que han desaparecido las tipologías de vivienda protegida estatales y es difícil saber si las tipologías autonómicas cumplen los requisitos para acceder a dichas exenciones/bonificaciones. Se agradecería que el nuevo Decreto permita que las nuevas tipologías de VPP puedan contar con estas ventajas fiscales. Por otro lado, también ayudaría el mejorar las bonificaciones autonómicas y municipales vinculadas tanto a la construcción de los edificios como a la explotación (ICIO, IBI, ITP…)
7. Distribución de las viviendas. Una normativa más flexible permitirá crear viviendas que se adapten a las nuevos modelos de convivencia.
8. Densidades / dimensión viviendas. En algunos Sectores urbanístico viene definida una densidad máxima por parcela. Proponemos crear una exención para vivienda protegida que implicaría que en suelos calificados para residencial protegido se puedan alcanzar densidades mayores. De esta manera, los promotores tendrán la posibilidad de desarrollar edificios que estén más adaptado a la demanda actual. Por nuestra experiencia, hay una enorme demanda en pisos de 1D y 2D, ya que es la gente joven la que más está sufriendo el problema del acceso a la vivienda.
9. Seguro de impago púbico. Proponemos que la Comunidad de Madrid cree un mecanismo para que los inversores que tengan vivienda protegida en alquiler tengan acceso a un seguro de impago que reduzca considerablemente el riesgo de morosidad. Otra fórmula que hemos visto en otras Comunidades Autónomas es la figura del aval público, que también reduce el riesgo de este tipo de producto.
10. Crear una base de datos con personas que tengan interés en comprar/alquilar vivienda protegida y que cumplan los requisitos de acceso. De esta manera se podrá definir mejor la oferta a producir. Esta base de datos también podrá ser utilizada por promotores/operadores a la hora de comercializar las viviendas (de manera optativa)
Enviado por AlbertoAStarloa Gómez el Vie, 11/07/2025 - 18:49 Enlace permanente
Alegaciones al proyecto de reglamento de viviendas de proteción
CONTRIBUCIÓN AL PROYECTO DE DECRETO REGULADOR DE LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA
Introducción general
La Comunidad de Madrid ha abierto un proceso de participación previa a la elaboración de un nuevo Reglamento de Vivienda de Protección Pública. Agradecemos esta iniciativa y valoramos positivamente que se disponga de un espacio para el debate público sobre uno de los problemas sociales más graves y persistentes de nuestra región: el acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible.
La crisis habitacional que vivimos no es nueva, pero sí cada vez más estructural y excluyente. Los datos hablan por sí solos: precariedad residencial, imposibilidad de emancipación para amplias capas de la población, aumento del precio del suelo y de los alquileres, expansión de la vivienda vacía o de uso turístico frente al retraimiento del parque público y social. Todo ello en un contexto de emergencia climática y exclusión social creciente.
Partimos del reconocimiento de que es necesario revisar en profundidad el marco normativo vigente, anclado en criterios y esquemas heredados de hace más de dos décadas. Pero también subrayamos que esta revisión no puede ser meramente técnica o instrumental: exige un cambio de enfoque que sitúe el derecho a la vivienda como eje rector de las políticas públicas.
Las aportaciones que recogemos a continuación se formulan con ese objetivo: contribuir a que el nuevo reglamento se oriente hacia una vivienda con función social, protegida a largo plazo, y plenamente integrada en los compromisos internacionales, europeos y constitucionales en materia de derechos humanos.
1. Reconocimiento del problema
La crisis de acceso a la vivienda en España, y especialmente en la Comunidad de Madrid, refleja graves disfunciones estructurales en los mercados inmobiliarios. Sus efectos son especialmente severos para los hogares con menores ingresos, la población joven y los sectores más vulnerables. Esta situación requiere una respuesta coordinada, ambiciosa y sostenida por parte de todas las administraciones madrileñas, tanto regionales como locales.
Valoramos que la Comunidad de Madrid reconozca este diagnóstico cuando afirma que “el acceso a la vivienda es una necesidad cada vez más acuciante que afecta a todos los madrileños y que requiere de una respuesta inmediata”. Si a ello se suma que el actual reglamento data de 2009 y que las medidas adoptadas desde entonces no han resuelto el problema —que, por el contrario, se ha agravado y repite de forma cíclica—, parece razonable impulsar un nuevo reglamento que supere el marco heredado de la Ley 6/1997, de 8 de enero, de Protección Pública a la Vivienda.
Sin embargo, no compartimos el análisis de la Consejería cuando identifica “la falta de oferta de vivienda” como “la principal causa” de la situación actual, ni cuando señala que esta escasez es la causa directa del encarecimiento. La experiencia demuestra que incrementar la oferta sin introducir reformas estructurales no reduce los precios. Entre 1998 y 2008 se construyeron seis millones de viviendas en España, pero el precio del suelo se multiplicó por cuatro y el de la vivienda por dos y medio. Hoy, en Madrid, los precios de compraventa han subido un 20,2 % en un año y los de alquiler un 15,3 %. Como reconoce la propia Consejería, urge actuar. Persistir en las recetas que ya han fracasado no es una opción. La idea de que más construcción por sí sola abarata el mercado ha sido ampliamente refutada; insistir en ella solo perpetúa el problema.
En los apartados que siguen, planteamos propuestas para que el nuevo reglamento responda tanto a las necesidades urgentes como a los cambios estructurales que requiere la política de vivienda en Madrid. Solo así evitaremos que el “problema de la vivienda” se cronifique y siga siendo un rasgo endémico de nuestra región.
2. Insuficiencia de datos públicos fiables: un obstáculo estructural
Uno de los principales déficits en materia de política de vivienda en España, y en particular en la Comunidad de Madrid, es la ausencia de un observatorio público oficial que proporcione datos estandarizados, fiables y actualizados conforme a los criterios de Eurostat. Esta carencia limita seriamente la capacidad de las administraciones para diseñar políticas basadas en evidencia, al depender de fuentes privadas, muchas veces opacas y orientadas al interés comercial.
La creación de un observatorio público de vivienda es, por tanto, una necesidad urgente. Permitirá disponer de diagnósticos rigurosos, marcos de evaluación y orientación estratégica de las políticas públicas, en coherencia con los objetivos del Plan Estatal de Vivienda y del Plan Europeo de Vivienda Asequible.
En todo caso, incluso con esta falta de información sistemática, existen ya datos inapelables que no pueden seguir siendo ignorados a la hora de abordar un nuevo reglamento.
3. Datos clave que ilustran la magnitud del problema
A pesar de la escasez de datos oficiales armonizados, los indicadores disponibles permiten trazar una imagen clara de la gravedad del problema de acceso a la vivienda en España y, en particular, en la Comunidad de Madrid:
A esto se suma un proceso masivo de descalificación de vivienda protegida: desde los años 60, más de seis millones de VPO han pasado al mercado libre, 2,7 millones de ellas desde los años 80. Reglamentos como el de la Comunidad de Madrid han permitido este fenómeno, en lugar de apostar por fórmulas de protección permanente, como sí ocurre en el País Vasco desde hace más de veinte años.
El parque de vivienda social tampoco ofrece mejores cifras: apenas representa el 3,3 % del total en España, muy por debajo de la media europea (9,3 %) y de países como Austria, Países Bajos o Dinamarca, donde supera el 20 %. En la Comunidad de Madrid, solo el 1,16 % del parque residencial (29.620 viviendas) puede considerarse vivienda social.
Estos datos no solo evidencian la magnitud del problema, sino también la urgencia de adoptar un nuevo enfoque normativo que permita responder a una realidad social y económica insostenible.
4. La vivienda como un derecho humano y social
El acceso a una vivienda adecuada debe ser reconocido como un derecho humano fundamental y subjetivo, no condicionado únicamente por la disponibilidad del mercado ni reducido a un bien de consumo. La vivienda cumple una función esencial como garantía de dignidad, estabilidad e inclusión social, y debe ser tratada como tal en cualquier regulación sobre vivienda protegida.
Una política de vivienda pública efectiva debe atender la diversidad de situaciones personales, familiares y sociales que requieren una respuesta específica. Entre otras, deben contemplarse de forma prioritaria:
Reconocer estas necesidades en el nuevo reglamento no es una concesión, sino una obligación jurídica y moral, en coherencia con los compromisos internacionales en materia de derechos humanos asumidos por España y con lo establecido en el artículo 47 de la Constitución.
5. Hacia un lenguaje común en materia de vivienda
El uso de distintos términos para referirse a la vivienda protegida —“vivienda de protección oficial”, “vivienda social”, “vivienda asequible”, “vivienda digna”, “vivienda adecuada”— ha generado una considerable dispersión conceptual, tanto a nivel normativo como en el discurso político y técnico. Esta dispersión dificulta la formulación de políticas coherentes y alineadas con los estándares internacionales en materia de derechos humanos.
Actualmente, la Comisión Europea está impulsando un Plan Europeo de Vivienda Asequible, en cuyo marco incorpora los términos “digna” y “sostenible”. A ello se suman los conceptos utilizados en la legislación española desde el Real Decreto 3148/1978 hasta hoy, junto con la formulación del artículo 47 de la Constitución Española: el derecho de todos los españoles a una “vivienda digna y adecuada”.
En este contexto, resulta oportuno y necesario que el nuevo Reglamento de Vivienda de Protección Pública armonice su terminología adoptando como referencia el concepto de vivienda adecuada, tal y como lo reconoce el derecho internacional, en particular la Observación General nº 4 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas.
Dicho concepto va más allá de la mera disponibilidad de un techo: implica la posibilidad de vivir con seguridad, paz y dignidad, con acceso a servicios básicos y en condiciones que respeten la cultura de quienes la habitan. Según el Comité DESC, los elementos esenciales de una vivienda adecuada son:
Por todo ello, abogamos por que el nuevo reglamento adopte el concepto de vivienda adecuada como base para definir la vivienda con protección pública en la Comunidad de Madrid, alineando así la normativa autonómica con los compromisos internacionales en materia de derechos humanos y con las políticas europeas en curso.
6. Hacia una definición clara y funcional de la Vivienda de Protección Pública
Desde el Real Decreto 3148/1978 hasta la Ley 6/1997 y su desarrollo en el Decreto 74/2009, la Vivienda de Protección Pública (VPP) ha sido definida atendiendo a cuatro condiciones principales: destino, uso, precio y calidad.
Si bien aceptamos que estas condiciones son necesarias para definir la VPP, consideramos imprescindible revisarlas y complementarlas con nuevos criterios que refuercen su función social.
Estas condiciones permitirán avanzar hacia una definición de Vivienda de Protección Pública que sea clara, coherente con su finalidad social y útil para orientar políticas públicas sostenibles y eficaces.
7. Vivienda protegida y sostenibilidad medioambiental
La sostenibilidad ambiental de la vivienda es inseparable de su asequibilidad. El coste energético tiene un impacto directo sobre los presupuestos familiares, especialmente en los hogares más vulnerables. Por ello, el nuevo Reglamento de Vivienda de Protección Pública debe incorporar de forma explícita el enfoque ambiental como parte esencial del derecho a una vivienda adecuada y asequible.
En este sentido, el reglamento debe:
Incorporar estos principios contribuirá a garantizar que la vivienda protegida no solo sea accesible en términos económicos, sino también resiliente, eficiente y alineada con los compromisos climáticos europeos.
8. Las soluciones están identificadas
La experiencia comparada demuestra que las soluciones al problema de la vivienda existen. No faltan propuestas ni diagnósticos: lo que se necesita es voluntad política, marco normativo adecuado y una acción pública sostenida en el tiempo.
Entre las medidas más urgentes que deben guiar el nuevo reglamento, destacamos:
En definitiva, proponemos avanzar hacia una regulación activa de la vivienda como derecho, no como mercancía. Madrid necesita reenfocar su modelo habitacional y garantizar que todas las personas puedan acceder a una vivienda digna, segura y sostenible. Solo así se podrá construir una región más justa, cohesionada y resiliente.
El nuevo Reglamento de Vivienda de Protección Pública representa una buena oportunidad para reorientar el modelo habitacional de la región y para sentar las bases de una política pública que garantice el derecho a una vivienda digna, adecuada, asequible, accesible y sostenible.
Insto a la Consejería competente a abordar esta revisión con ambición, visión a largo plazo y voluntad de diálogo. Estamos ante un reto que interpela a todas las instituciones, pero también ante una oportunidad para construir una Comunidad de Madrid más justa, cohesionada y habitable para todas y todos.
Enviado por IZI el Dom, 13/07/2025 - 19:27 Enlace permanente
La seguridad jurídica de las familias madrileñas es lo primero
En el marco de la consulta pública sobre el Proyecto de Decreto-Reglamento de Viviendas con Protección Pública, se formulan las siguientes observaciones, poniendo especial énfasis en evitar una doble o triple penalización de las familias que han invertido sus ahorros en promociones de vivienda protegida cuyo suelo se adquirió libre de topes y sujetas a un régimen de duración de 15 años.
El único modo de promover vivienda en la actualidad es a través de cooperativas privadas. Para las familias, esto supone comprometer ahorros desde el primer pago, asumir sobrecostes, demoras e incertidumbre. Actualmente hay decenas de cooperativas de vivienda, formadas por miles de familias que han invertido su dinero, difícilmente ahorrado, en la promoción de una primera vivienda para hacer posible un proyecto de vida. Estas cooperativas, ligadas a distintos desarrollos en el norte de la Comunidad, en el noroeste, así como en el Sureste, han comprado suelo a precio libre y en ocasiones se trata suelo en desarrollos que están en proceso de aprobación del proyecto de urbanización y de la reparcelación - con la incertidumbre que supone ello-. Todo ello, en fecha anterior a la entrada en vigor de un futuro reglamento que puede pretender regular de aquí en adelante la vivienda protegida. Como consecuencia, no se podrán acoger ni beneficiar de cualquier límite que se imponga a futuro, pues el suelo ya se ha adquirido a un precio libre.
Por otro lado, y en línea con lo anterior, cabe considerar que al comenzarse a construir las viviendas proyectadas no antes de 2027 y entregarse dichas viviendas no antes de 2029–2030, es probable que se vean afectadas negativamente (de nuevo) por la normativa que se pretende elaborar. Esto debe evitarse bajo cualquier circunstancia, porque la seguridad jurídica debe ser un principio legal de cualquier ordenamiento que se precie en un orden democrático y liberal. El motivo es que cualquier pretensión de los legisladores de aumentar la duración de la protección de las viviendas (de 15 años para las VPPLs en la actualidad) afectará a las viviendas protegidas proyectadas cuyo suelo han adquirido las familias a precio de mercado libre (antes de 2025).
Este planteamiento puede ocasionar una injusticia manifiesta: quienes han comprado el suelo a precio de mercado —y por tanto no acceden a un potencial “tope” del suelo— se ven privados de esa ventaja y, además, quedan negativamente afectados por el régimen más oneroso de protección de más de 15 años que se pueda proponer. Ello contradice el principio de no retroactividad de las normas desfavorables (art. 9.3 CE), vulnera la legítima expectativa de las familias cooperativistas y quebranta el principio de igualdad, al equiparar a quienes sí se benefician del tope con quienes jamás pudieron hacerlo.
En consecuencia, solicitamos que en la redacción final del Decreto, si finalmente se decide topar el precio del suelo, se precise expresamente que solo las promociones en las que se haya adquirido el suelo a precio limitado, queden sujetas a cualquier nuevo plazo de protección más oneroso, mientras que las restantes mantengan el régimen de quince años de protección que venía rigiendo hasta ahora.
Con ello se preserva la seguridad jurídica de los contratos previos, se respeta la igualdad de trato entre los ciudadanos de la Comunidad de Madrid y se evita que la nueva normativa penalice doblemente a quienes asumieron un riesgo superior al adquirir suelo libre de restricciones. El dinero de las familias madrileñas y sus inversiones en vivienda para habitarla debe ser tratado justamente y debe considerarse que este tipo de proyectos personales son los que hacen posible que los madrileños ejerzan su derecho a la vida privada y a la familia de manera justa y libre, dentro de la competencia de mercado que ha venido rigiendo hasta ahora.
Finalmente, es preciso indicar que el precio de la vivienda en la Comunidad de Madrid, influido por el suelo, la mano de obra y los materiales, hacen que los desembolsos, aún en VPPL, sean cuantiosos al inicio (se suele requerir al menos un 30% del importe para hacer frente a la compra de suelo y urbanización). Como consecuencia, se solicita que el legislador considere la necesidad de aumentar los umbrales de renta, especialmente en el caso de la VPPL. El coste de vida en Madrid y los salarios en la Comunidad son superiores al de otras regiones, por lo que los umbrales de renta deben ajustarse para que sea realista que dos personas con sueldos medios madrileños - 3.000 euros- puedan acceder sin problema a una VPPL y sin necesidad de incurrir en irregularidades muy comunes hoy en día y que chocan con los valores que los legisladores deben defender - como los divorcios o el posponer la unión marital para evitar sobrepasar el límite impuesto y que no es el reflejo de la realidad de la clase media o media-baja madrileña.
Enviado por ASVAL el Lun, 14/07/2025 - 08:32 Enlace permanente
APORTACIÓN DE LA ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE VIVIENDAS EN ALQU
La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) presenta esta aportación en el marco de la consulta pública previa al proyecto de Decreto por el que se regularán las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid.
ASVAL representa a los principales operadores privados del mercado del alquiler residencial y tiene como misión contribuir a la consolidación de un sistema de alquiler estable, profesional, asequible y capaz de dar respuesta a las distintas necesidades habitacionales de la ciudadanía.
En este contexto, valoramos positivamente la apertura de esta consulta por parte de la Comunidad de Madrid, al considerarla una oportunidad para avanzar hacia un marco regulatorio que, respetando la seguridad jurídica, permita incentivar la colaboración público-privada y movilizar una mayor oferta de vivienda protegida, especialmente en régimen de alquiler.
Las reflexiones y propuestas que se exponen a continuación parten de una visión constructiva y orientada a resultados, y se ofrecen con la voluntad de contribuir a una regulación que sea realista, eficaz y alineada con las tendencias y experiencias de éxito tanto en el ámbito nacional como internacional.
I. NECESIDAD DE FOMENTAR EL ALQUILER
Desde ASVAL consideramos que el futuro reglamento de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid debería reforzar de manera decidida el desarrollo de vivienda en régimen de alquiler, sin renunciar al papel que sigue teniendo la vivienda en propiedad, pero adaptando la política pública a las necesidades actuales y a los retos futuros del acceso a la vivienda.
El contexto demográfico y social ha cambiado de forma estructural en los últimos años: se ha reducido el tamaño medio de los hogares, han aumentado los hogares unipersonales y las trayectorias vitales y laborales son más móviles e inciertas, especialmente entre los jóvenes. Este fenómeno no es coyuntural, sino que responde a una transformación de fondo en la demanda habitacional.
Los datos del INE recogidos por Afi muestran que los hogares de una sola persona crecerán casi un 45% hasta 2039, seguidos por los de dos personas con más del 30%. En cambio, los hogares de cuatro o más personas disminuirán. Esta evolución exige respuestas habitacionales más flexibles, accesibles y adaptadas a la realidad social emergente.
A esta transformación en la estructura de los hogares se suma un componente clave: la previsión de crecimiento poblacional estará impulsada, en buena parte, por personas no residentes.
La proyección demográfica muestra que el crecimiento neto de población en los próximos años dependerá principalmente del saldo migratorio. Este grupo suele presentar mayores barreras de acceso a la financiación hipotecaria, así como una vocación inicial de arraigo más débil, lo que hace que la vivienda en alquiler sea, en la práctica, la vía más adecuada para atender sus necesidades.
En este escenario, el alquiler —y especialmente el alquiler protegido— se configura como una herramienta más eficaz y adaptable para atender a esta diversidad de situaciones, favoreciendo una respuesta flexible a distintas etapas de la vida y facilitando una mayor movilidad residencial.
Además, España y la Comunidad de Madrid continúan muy alejadas de la media europea en cuanto a parque público en alquiler, lo que limita la capacidad de respuesta institucional ante la creciente demanda. La convergencia con los modelos europeos requiere un impulso sostenido que garantice una mayor disponibilidad de vivienda protegida en régimen de arrendamiento, con vocación estructural y no residual.
Asimismo, es importante subrayar que el debate no debe centrarse únicamente en los años de duración de la protección, sino en asegurar un sistema estable que garantice la creación y reposición continuada del parque protegido. Es decir, que a medida que unas promociones pierden su calificación, otras nuevas entren en el sistema, permitiendo que siempre exista un stock suficiente y sostenible de vivienda protegida disponible para quienes la necesitan.
Desde ASVAL consideramos que el alquiler ofrece una mayor capacidad para estructurar sistemas de rotación, gestión eficiente de los recursos públicos y profesionalización de la oferta. Por todo ello, el reglamento debe contribuir a reforzar el papel del alquiler como pilar fundamental de la política de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid, consolidando un modelo alineado con los principios de colaboración público-privada, estabilidad normativa y eficacia social.
II. INCENTIVOS FRENTE A PENALIZACIONES
Desde ASVAL, reiteramos nuestra defensa de un enfoque basado en incentivos y colaboración público-privada para el desarrollo de vivienda asequible, frente a medidas intervencionistas que supongan una limitación de derechos o una distorsión del mercado.
La experiencia en otras comunidades autónomas, como Cataluña, ha puesto de manifiesto los efectos negativos de las políticas de control de precios, tanto en el alquiler como en otros elementos clave del ecosistema residencial. Estas medidas, lejos de resolver los problemas de acceso a la vivienda, han provocado una retracción de la oferta, inseguridad jurídica y una menor inversión en el sector, afectando especialmente a los colectivos que se pretende proteger.
En este sentido, y ante la posibilidad de que el futuro reglamento pueda incluir limitaciones en los precios de venta del suelo destinado a vivienda protegida— consideramos fundamental mantener el enfoque coherente y no intervencionista que hasta ahora ha caracterizado a la Comunidad de Madrid. Este modelo, basado en la certidumbre normativa y la seguridad jurídica, ha sido clave para atraer inversión, movilizar oferta y generar confianza entre operadores nacionales e internacionales. Preservar esa confianza debe ser una prioridad.
Por tanto, cualquier regulación futura debería centrarse en promover incentivos que reduzcan costes y faciliten el desarrollo de vivienda asequible, evitando restricciones generales que puedan tener efectos indeseados. Si existen prácticas abusivas, realizadas al amparo de una legislación ambigua que permite desembolsos adicionales que distorsionan el mercado, deben ser esas las que se vigilen y corrijan, sin trasladar rigideces al conjunto del sistema.
En definitiva, desde ASVAL animamos a que el nuevo marco reglamentario refuerce la línea que ha seguido hasta ahora la Comunidad de Madrid: apostar por la estabilidad, el respeto a los derechos y un entorno favorable para aumentar de forma sostenible y eficaz la oferta de vivienda asequible.
III. SIMPLIFICACIÓN CONCEPTUAL E INTRODUCCIÓN DE LA FIGURA DEL ALQUILER ASEQUIBLE INCENTIVADO
Desde ASVAL consideramos necesario que el futuro reglamento de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid incorpore un marco conceptual claro y alineado con los nuevos conceptos introducidos por la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda (LDV), especialmente en lo relativo a las distintas categorías de vivienda con finalidad social o asequible. La armonización de las definiciones no solo facilitaría su aplicación práctica, sino que también permitiría avanzar hacia una mayor coherencia en los incentivos y las políticas públicas de carácter estatal.
La LDV (artículo 3) distingue tres grandes tipos de vivienda con función social:
La figura del alquiler asequible incentivado, regulada en los artículos 3.g) y 17 de la LDV, representa una oportunidad para que el sector privado pueda participar activamente en la oferta de vivienda asequible, sin necesidad de que estas viviendas sean calificadas formalmente como protegidas. Se trata de un modelo voluntario, flexible y ágil, que permite poner en valor viviendas ya existentes, vacías o infrautilizadas, o bien desarrollar nueva oferta, con menores exigencias procedimentales.
Aunque el marco legal estatal ofrece esta base común, son las comunidades autónomas quienes tienen la responsabilidad de desarrollar la figura, definir los requisitos concretos y establecer los incentivos asociados. En este sentido, la Comunidad de Madrid ha dado pasos relevantes, como la flexibilización del uso del suelo terciario para destinarlo al alquiler asequible (Ley 3/2024), pero aún falta una regulación clara, operativa y atractiva que permita escalar su implantación más allá de este supuesto específico.
Desde ASVAL proponemos que el futuro reglamento autonómico incluya un desarrollo normativo específico del alquiler asequible incentivado, fijando criterios claros sobre:
Para ello, es útil mirar al marco internacional, donde el concepto de affordable housing no se limita únicamente a la vivienda social o de promoción pública, sino que también incluye viviendas privadas destinadas a colectivos con ingresos medios o moderados, a precios por debajo del mercado, gracias a incentivos públicos. Este enfoque mixto —presente en países como Francia, Alemania o Países Bajos— reconoce el valor de la iniciativa privada en la construcción y gestión de vivienda asequible, siempre que se someta a unas condiciones objetivas y verificables de acceso, uso y renta.
Por todo ello, desde ASVAL proponemos que la Comunidad de Madrid:
Este enfoque permitiría movilizar oferta inmediata, generar impacto a corto plazo y complementar la acción pública con la capacidad del sector privado, todo ello sin recurrir a medidas intervencionistas, y fortaleciendo un modelo basado en la colaboración, la seguridad jurídica y la eficacia social.
CONCLUSIÓN
Desde ASVAL creemos firmemente que la regulación de la vivienda protegida en la Comunidad de Madrid debe apoyarse en tres pilares fundamentales: el fomento del alquiler como vía prioritaria de acceso a la vivienda, el uso preferente de mecanismos incentivadores frente a fórmulas intervencionistas, y la simplificación y coherencia del marco normativo para garantizar su eficacia.
La Comunidad de Madrid ha demostrado, en los últimos años, una clara voluntad de generar confianza, atraer inversión y ofrecer estabilidad jurídica en materia de vivienda. El nuevo reglamento puede y debe reforzar esa línea, apostando por modelos que involucren al sector privado, respeten la voluntariedad de participación y prioricen la generación de nueva oferta asequible como eje central de la política pública de vivienda.
Por ello, instamos a que el nuevo marco regulatorio:
Solo mediante una política de vivienda pragmática, abierta y colaborativa será posible atender de forma eficaz y sostenible el reto del acceso a la vivienda en la Comunidad de Madrid.
ASVAL se ofrece a colaborar activamente en el desarrollo de esta norma y a facilitar datos, propuestas y experiencias de sus asociados que contribuyan a su éxito.
ANEXO. DATOS IDENTIFICATIVOS
ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE VIVIENDA EN ALQUILER (ASVAL)
N.I.F.: G-88620216
Domicilio: Calle Castelló, 59. C.P. 28001 Madrid
secretaria@asval.com
Enviado por Crea Madrid Nuevo Norte el Lun, 14/07/2025 - 09:42 Enlace permanente
Sugerencias proyecto de Decreto de Vivienda Protegida de CREAMNN
En aplicación artículo 60.1 de la Ley 10/2019, de 10 de abril, de Transparencia y de Participación de la Comunidad de Madrid, Crea Madrid Nuevo Norte, S.A., propone las siguientes sugerencias a incluir en el nuevo Proyecto de Reglamento de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid.
Sugerencia nº1. Regulación de un régimen especial de vivienda protegida ligada a la creación de empleo, atracción y retención de talento en zonas de actividad económica terciaria.
La creación de empleo y la atracción y retención del talento se ha convertido en uno de los retos por los que están compitiendo las grandes ciudades europeas, entre ellas Madrid. Si el desarrollo de las ciudades apuesta por la creación de empleo y la atracción y retención del talento, es necesario que la ciudad se convierta en un destino idóneo para vivir y no solo para trabajar.
Por ello, los nuevos desarrollos urbanísticos de la Comunidad de Madrid vinculan la actividad económica y la oferta residencial como claves para la atracción y retención del talento en la región, fomentando así el desarrollo económico en un entorno sostenible.
Esta nueva forma de vivir y trabajar requiere de una oferta de vivienda asequible que cubra las necesidades de sus ciudadanos, especialmente los jóvenes. En este contexto, la Comunidad de Madrid, en el marco de sus competencias en materia de vivienda, debe trabajar en un nuevo Proyecto de Reglamento que cubra estas necesidades.
Para ello, en línea con el Proyecto de Reglamento de viviendas con protección pública que estaba tramitando la Comunidad de Madrid en 2021 (“Proyecto de Reglamento de 2021”), se propone que el nuevo Proyecto de Reglamento:
Recupere la regulación de las viviendas con protección pública especial (art. 4 del Proyecto de Reglamento de 2021) e incluya una nueva tipología de vivienda que permita la atracción y retención del talento en la región entre las tipologías de viviendas con protección pública especial.
Regule los requisitos de acceso a esta nueva tipología de viviendas. Para ello, deberá incluirse un articulado específico en el Proyecto de Reglamento de la misma forma que se hacía en el Proyecto de Reglamento de 2021 para las viviendas protección pública especial destinadas al alojamiento temporal de estudiantes de educación superior (art. 43 del Proyecto de Reglamento de 2021).
Sugerencia nº2: Suprimir la limitación del valor de venta de los suelos destinados a viviendas de protección pública.
El Proyecto Reglamento de 2021 planteaba limitar el valor de venta de los suelos destinados a viviendas de protección pública (art. 7.4 del Proyecto de Reglamento de 2021).
Consideramos que en el nuevo Proyecto de Reglamento no debe incluirse esta limitación por los siguientes motivos:
Impacto en el balance y cuenta de resultados de las empresas promotoras por los suelos que se adquieran antes de la aprobación del nuevo Proyecto de Reglamento que pueda provocar la dotación de provisiones o transmisiones con pérdidas como consecuencia de la aprobación de una limitación al valor de venta del suelo.
La subida de los módulos establecida en la Orden de 15 de febrero de 2024 aprobada por la Comunidad de Madrid responde a la necesidad de actualizar los precios de venta en relación con el incremento de los costes de construcción y financiación soportados por el promotor que hacían que resultara inviable promover vivienda protegida. De fijarse normativamente un valor de venta del suelo calculado sobre los precios estos módulos, parte de esa subida incrementaría el coste de adquisición del suelo. Ello unido al previsible incremento de los costes de construcción en los próximos años, haría que se llegase a la misma situación de incremento del coste de suelo y coste de construcción que hagan inviable la promoción privada de vivienda protegida.
Se establece un valor de adquisición de suelo sin tener en cuenta la diversidad y casuística de las promotoras inmobiliarias. Existen promotoras que por diversos motivos (i.e: costes de estructura interna, aplicación de construcción industrializada, etc.) puedan soportar un mayor valor de repercusión del suelo que el previsto en el Proyecto de Reglamento de 2021 y que verían limitado su acceso a la compra de suelo por no trasladar estas ventajas competitivas a la hora de adquirir suelo.
Sugerencia nº3. Flexibilizar el régimen de uso de la vivienda protegida.
La vivienda protegida cumple una función social. El uso de la vivienda de protección pública ya sea en régimen de venta o de alquiler, debe dar respuesta problemas sociales actuales, como son, entre otros: (i) la emancipación tardía de los jóvenes, (ii) las dificultades de acceso a la vivienda de familias monoparentales y (iii) la emergencia habitacional existente actualmente en la Comunidad de Madrid.
Permitir el cambio de uso de la vivienda de protección pública permitiría dar una respuesta eficaz a las variaciones del mercado y a las necesidades habitacionales cambiantes de la población, ya que, en determinados contextos económicos o demográficos, puede ser más adecuado promover el alquiler asequible frente a la venta, o viceversa.
Por ello, tomando como referencia el artículo 27 del Proyecto de Reglamento del año 2021 que permitía el cambio de régimen de uso de las viviendas bajo una serie de condicionantes, sería conveniente regular en el nuevo Proyecto de Reglamento un mecanismo que permita de manera ágil la conversión de viviendas protegidas calificadas originalmente para venta en viviendas destinadas al alquiler, y viceversa, de cara a aportar seguridad jurídica a los operadores y promotores que muchas veces encuentran dificultades en adaptar sus proyectos a los cambios de demanda cuando el marco normativo no permite recalificaciones del destino de las viviendas.
Esta posibilidad debería contemplarse tanto para nuevas promociones como para viviendas ya calificadas.
Sugerencia nº4. Incentivos a la eficiencia energética
La Directiva (UE) 2024/1275, relativa a la eficiencia energética de los edificios, impone a los estados miembros la obligación de garantizar que, a partir del 1/1/2030, todos los edificios nuevos sean de cero emisiones.
En este contexto y con el objetivo de fomentar la sostenibilidad ambiental, la eficiencia energética y la construcción de vivienda protegida de alta calidad energética, se sugiere incorporar en el nuevo Proyecto de Reglamento incentivos específicos que recompensen el cumplimiento de estándares energéticos avanzados. Se proponen los siguientes:
Incentivo por calificación energética A: supone autorizar un incremento de edificabilidad del 5 % para aquellas promociones de vivienda protegida que acrediten haber obtenido la calificación energética A, conforme a lo establecido en el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
Incentivo por demanda energética casi nula: este incentivo autorizar un incremento de edificabilidad del 10 % para aquellas edificaciones que acrediten el cumplimiento de los estándares de edificio de consumo de energía casi nulo o demanda energética mínima.
Esta sugerencia encuentra su referencia en iniciativas ya implantadas en otras comunidades autónomas, como es el Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
Sugerencia nº 5: Incentivos fiscales
A la vista del impacto que la carga fiscal representa en el coste final de la vivienda protegida, pudiendo alcanzar en muchos casos hasta un 25 % del precio total, se considera oportuno proponer la incorporación de medidas fiscales, dentro del ámbito competencial de la Comunidad de Madrid reconocido por la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, que permitan reducir el impacto fiscal en el coste final para este tipo de viviendas.
En concreto, se propone establecer un régimen de tipos impositivos reducidos, bonificaciones y deducciones fiscales aplicables a las distintas fases del proceso urbanístico y edificatorio relacionado con la promoción de viviendas de protección.
Sugerencia nº6: Revisión de los requisitos de acceso a la vivienda protegida.
En una sociedad donde se dan circunstancias tales como la emancipación tardía, las separaciones y divorcio o la formación de nuevos modelos de familia, es necesario revisar y adaptar los requisitos de acceso a la vivienda protegida establecidos en el Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid. En concreto:
Requisitos económicos: Uno de los requisitos exigidos para el acceso a la vivienda protegida es no superar un determinado nivel de ingresos por parte de la unidad familiar. Sin embargo, en el contexto actual del mercado inmobiliario, un amplio sector de la población con rentas medias queda excluido tanto del acceso a la vivienda libre, al tener esta un precio elevado, como del acceso a la vivienda protegida, al superar los umbrales de ingresos establecidos para esta última. Ante esta situación, se propone elevar los límites máximos de ingresos actualmente vigentes.
Requisitos de edad: Actualmente, las promociones en régimen de arrendamiento están dirigidas exclusivamente a determinados grupos, como son los jóvenes, estableciendo rangos de edad muy concretos (i.e: para acceder a las promociones de alquiler asequible del Plan Vive es necesario como máximo 35 años). Esta limitación puede dejar fuera a personas con necesidades reales de vivienda, generando situaciones de discriminación indirecta. Por ello, se propone eliminar el límite de edad como requisito para acceder a la vivienda protegida.