Según se indica en el expositivo previo al articulado del decreto, con este proyecto se garantiza “la agilidad y transparencia de los procedimientos, su simplificación, la participación de los afectados, la implicación y estrecha colaboración del sector privado de la promoción inmobiliaria… y la igualdad de oportunidades de todos los ciudadanos en el acceso a la vivienda protegida, con especial referencia a las familias numerosas, jóvenes y personas con discapacidad”.

No consideramos que ninguno de estos elementos se garanticen ciertamente. La agilidad y simplificación del proceso no es tal y puede suponer inseguridad jurídica por la forma de redactar el procedimiento de trámites ante la administración. Se desconoce si la igualdad de oportunidades no estaba garantizada y si con este decreto se garantiza más, a qué se refiere… Permitir como potestad incluir viviendas para familias numerosas y no obligar, no parece excesivamente que pueda decirse que se garantiza la igualdad de oportunidades.

Además son distintos los artículos que se refieren aún a la Licencia de Primera Ocupación, desaparecida en la región por la Modificación de la Ley del Suelo recientemente en vigor desde el 4 de noviembre y que este proyecto parece obviar, LEY 1/2020, DE 8 DE OCTUBRE, POR LA QUE SE MODIFICA LA LEY 9/2001, DE 17 DE JULIO, DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID.

 

En cambio, sí utiliza y asume el modelo de  Declaración Responsable en la Calificación Provisional aunque no en la Calificación Definitiva a pesar de que en la exposición parece que ambas serán por DR.

 

Como bien sabemos las declaraciones responsables pueden dar lugar a actuaciones de imposible reversión, y pueden generar situaciones de inseguridad al comprobarse en el proceso final de la Calificación Definitiva, lo que unido a la eliminación de las normas técnicas de calidad de las Viviendas aprobadas mediante Orden 18 abril de 1997 de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte, que quedan derogadas en la Disposición Derogatoria única, vienen a disminuir las garantías y calidad de unas viviendas que requieren de mayor atención por ir dirigidas a colectivos que carecen de recursos y/o conocimientos en ese sentido.

 

De la lectura del PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE SE APRUEBA EL REGLAMENTO DE VIVIENDAS CON PROTECCION PUBLICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID, venimos a manifestar algunos aspectos que procedería revisar y en su caso modificar:

 

1.- SEGURIDAD, AGILIDAD Y SIMPLIFICACIÓN.

Tal y como ya hemos indicado, uno de los motivos de la nueva regulación es buscar la agilidad y simplificación y asumir los principios de necesidad y eficiencia de la Ley 39/2015 de 1 de octubre , del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones públicas.

Para ello, se modifica entre otras cosas, el sistema, tramitación y documentación a aportar para tramitar la Calificación Provisional y la Definitiva. Si bien no parece lograrse el fin pretendido:

 

CALIFICACIÓN PROVISIONAL

En primer lugar la Calificación Provisional se presenta mediante Declaración Responsable, de forma que la mera presentación de la misma, supone la obtención de la calificación provisional.

 

Igual sucede con la modificación de la calificación provisional.

Si bien parece cierto que se reduce la documentación a aportar junto a ambas  DR, la redacción, tanto del art. 22 y 23 no parecen encajar adecuadamente con lo establecido en los ANEXOS I y II para dichos trámites.

 

 

Estamos ante una reducción confusa, que recoge sin coordinarse la documentación a presentar con la que debe obrar en poder del solicitante, repitiendo en algunos casos ambas (tasas, certificado del Ayuntamiento, Proyecto, …), de forma que se dice que debe aportarse en los artículos del decreto, y a la vez que el solicitante lo tendrá en su poder para cuando sea requerido, en los Anexos.

A ello se añade que entendemos  se comete un error al no obligar a presentar junto a la DR el documento que acredita la personalidad del solicitante, y en su caso la representación que ostente. Parece razonable se debiera aportar en la solicitud de la DR de Calificación Provisional y no quedar a posible exigencia o requerimiento de la consejería competente.

 

DISPOSICION DEROGATORIA ÚNICA.NORMAS DE CALIDAD TÉCNICA:

Si bien el fin de reducir  trámites y mejorar la agilidad administrativa es loable, reducir las garantías no puede serlo.

Que la posible comprobación administrativa de la Calificación Provisional quede reducida a comprobar la aptitud urbanística del suelo, a comprobar la superficie de las viviendas que ni superen las máximas para cada tipología y a que se cumple la normativa técnica (Art. 22.4), parece insuficiente e indeterminado. ¿ A qué normativa técnica exigible se refiere el art. 22.4 y y 23.3? Se han eliminado en la Dispositiva Derogatoria única unas normas técnicas necesarias, y otras, como pudiera ser la normativa urbanística, LOE,  etc ya están en la licencia revisadas.

Las Normas Técnicas de calidad de las Viviendas con Protección Pública NTC-VPP-97, aprobadas mediante Orden 18 abril de 1997, de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte, no deberían eliminarse.

Si se pretende flexibilizar y apostar por ejemplo,  por la implantación de otros modelos de construcción que son incompatibles con el cumplimiento de tales Normas, deberían buscarse otras fórmulas que no dejen desamparados a los adquirentes o arrendatarios de la vivienda pública cuyos estándares eran muy superiores y no deberían perderse tales garantías.

 

Deben seguirse garantizando los estándares técnicos de calidad y que no se limite al mero cumplimiento de las superficies máximas permitidas que es a lo que parece queda reducida la comprobación administrativa en el proceso de calificación provisional.

 

CALIFICACIÓN DEFINITIVA.

En cuanto a la Calificación Definitiva, se produce igual que en la provisional, una confusión entre la documentación a presentar con la solicitud (Art. 24) y la que deben declarar que obra en poder del solicitante (ANEXO IV). Igualmente no se comparte en que no se acredite la personalidad o representación en la solicitud (apartado g) del ANEXO IV)

Se produce una paradoja en la tramitación en sentido contrario a lo que hace la nueva Ley del suelo, y es que la Calificación Provisional se produce por Declaración responsable y la Definitiva conlleva en cambio una revisión completa y la adecuación del proyecto, a posteriori. Al actuar una vez ejecutada las obras los daños pueden ser irreparables y la previsión de la rehabilitación del posible expediente no prevé todos los supuestos. Además el art. 25 sobre la denegación d ela calificación definitiva debería aclarar si caben calificaciones parciales o individuales de viviendas, no solo de unidades o bloques constructivos como prevé el 24.6.

Es más, ¿qué sucede si los arreglos de la posible rehabilitación del expediente superan el precio máximo de venta?. El último párrafo del art. 25  indica la obligación del adquirente de subrogarse en el préstamo promotor de una promoción finalizada donde lo normal es que se haya desembolsado el 80% y que sumado a su 20%, supere por los arreglos necesarios, el precio máximo legal fijado. Nueva inseguridad.

Se reitera la inseguridad jurídica sobre qué se refiere el art 23.3 sobre cumplimiento de la normativa técnica exigible. ¿Cuál es? ¿Por qué se han eliminado las Normas técnicas de Calidad?

Otra inseguridad por el error legislativo que contiene, se produce en lo que respecta al art. 24.2.a). Se enumeran los documentos que deben acompañar la solicitud de Calificación Definitiva y se dice expersamente: “ a) Licencia Urbanística correspondiente a la ejecución de las obras que acreditará en todo caso el cumplimiento de las normas técnicas de la edificación….”. La nueva ley del Suelo ha eliminado la licencia de primera ocupación a que se refiere, debería adaptarse en su caso a la D.R de primera ocupación, si bien, al no comprobarse con ella el cumplimiento de las normas técnicas de la edificación, quizá no es el mejor sistema….

Se desconoce y puede generar indeterminación e inseguridad jurídica la expresión “cualquier otra circunstancia” del art. 24.4 al establecer las comprobaciones de la Consejería para otorgar la Calificación definitiva  y más sabiendo que es sobre obra terminada cuya comprobación en la Calificación provisional parece más que insuficiente.

 

2.- REGISTRO ÚNICO DE DEMANDANTES

En los artículos 47 y siguientes se regula el nuevo Registro de Demandantes de Vivienda con Protección Pública.

Lo que en un principio pudiera ser una idea interesante pierda tal carácter en cuanto se dice expresamente que la inscripción no da lugar a ningún derecho, quedando a meros efectos estadísticos para conocer la demanda en cada municipio. Sin embargo se trata de un trámite obligatorio para todo aquel que vaya a ser adjudicatario en régimen de venta o arrendamiento de una vivienda protegida en toda la Comunidad de Madrid  mediante cualquier proceso de promoción pública o privada.

En definitiva, generamos un doble sistema de inscripción a los ciudadanos que no parece aporte demasiado y que caduca a los dos años, que requiere renovación de la inscripción y actualización de datos de los solicitantes por ellos mismos.

Se crea un Registro con un proceso en modo alguno ágil, que requiere solicitud normalizada, según anexo normalizado o medios electrónicos con certificado digital, que requiere resolución expresa de la administración en un plazo de tres meses, administración que en este caso sí comprueba la documentación aportada aunque  la inscripción no acredita el cumplimiento de requisitos de los destinatarios para serlo ni supone participar en proceso alguno.

El art. 53 establece que los datos podrán ser comunicados a promotores privados y a otras administraciones a los meros efectos del art.47.2, es decir de conocer la inscripción en el mismo de los solicitantes para poder acceder a  cualquier vivienda sujeta a algún régimen de protección en la región. No se entiende ciertamente la finalidad del registro si es meramente conocer la demanda existente en los municipios, que tendrán tanto sus administraciones locales, entidades públicas, organismos autónomos, etc., así como los promotores sus propios lisados de demandantes…

 

3.- OTRAS CUESTIONES DEL ARTICULADO A CORREGIR, INCORPORAR Y/O MODIFICARSE ANTE AUSENCIAS Y/O ERRORES DETECTADOS

Art. 4. Contiene definiciones a modo de conceptos generales. Se echa en falta la figura de Arrendatario y arrendador cuando el promotor y adquirente encabezan las definiciones de un Decreto que debiera pensar preferentemente en el arrendamiento, ya que crea viviendas de régimen Especial a tal efecto , tanto en rotación como para estudiantes, en lo que hace pensar que quiere impulsar este régimen.

Se echa en falta también la adecuada definición de Unidad familiar ampliada en los casos de personas con discapacidad que se define con una redacción confusa en el art 37.

Art 5. Duración del régimen jurídico  de protección. Establece una duración  del régimen de protección de 30 años para la Vivienda de Protección Pública para venta o uso propio y para las de arrendamiento. Un plazo que debiera entenderse superior o permanente como se hace  en el caso de las viviendas en alquiler de rotación o residencias de estudiantes, no entendiéndose el cambio o diferencia de criterio.. No se comparte el criterio, dándose la circunstancia de que viviendas de alquiler.

Apostamos por un parque público protegido permanente y en otro caso que no tenga abierta la posibilidad de descalificarse antes de su vencimiento del régimen de protección como hace el art. 6 que prevé la descalificación a los veinte años de las viviendas de protección pública de régimen general, no compartiéndose el criterio que permite tal descalificación, permitiéndose su conversión a libre.

Art. 5 regula y genera las viviendas destinadas al alquiler de rotación cuyas rentas máximas se fijan en el art 16. Surge la duda de si con rentas más limitadas, con ingresos más limitados de los solicitantes y en cambio, con una duración acotada y menor en cuanto al plazo de arrendamiento, estamos atendiendo debidamente justo a los colectivos más vulnerables que dice el decreto son los destinatarios de las viviendas de rotación. No se entiende ni se especifica quienes son esos colectivos , más allá de los mayores y jóvenes, y mucho menos si son personas en riesgo de exclusión qué pasara llegado el vencimiento del contrato de rotación.

 

El art. 7 incorpora tras años de ausencias, limitaciones en el valor de los suelos destinados a viviendas protegidas, si bien, la limitación es a futuro, a medio plazo porque el límite del 15% o 25% en función de la calificación del suelo por el planeamiento , no será aplicable a los suelos incluidos en ámbitos de ejecución con instrumentos de equidistribución aprobados con anterioridad a la entrada en vigor del decreto, y por tanto, aplazando a futuro  pues en muchos desarrollos de la región no podrá aplicarse esta limitación por esta redacción final, entendiéndose conveniente su aplicación ya para regular y limitar cuanto antes los abusos que pudieran seguir produciéndose.

 

 

El art. 9.2 entra en contradicción con el 15.5 en cuanto al mantenimiento de las viviendas. Siendo en el primero a cargo del arrendatario y en el segundo del arrendador, como establece la LAU.

 

Art. 12  al tratar la transmisión de las viviendas con Protección Pública calificadas para arrendamientos establece que podrán ser transmitidas, previa autorización a un nuevo titular con derecho de adquisición preferente para personas jurídicas de reconocida dedicación a la gestión de vivienda protegida con fines sociales. Ese derecho de adquisición preferente debería incluir no solo a personas jurídicas de reconocida dedicación a la gestión de vivienda protegida  sino también a otras administraciones locales, entidades públicas, empresas municipales, y/o organismos públicos con fines sociales, por entender son pieza fundamental para ostentar y gestionar el parque de vivienda protegida.

 

El proceso para garantizar el derecho de adquisición preferente regulado en el 12.1debería especificar qué sucede en caso de varios interesados y cómo seproducen posibles desempates.

 

Art. 12.1 tercer párrafo contiene un error: Se indica que la publicidad de la oferta de transmisión en la web  de la Comunidad de Madrid debe permanecer un mes desde la obtención de la Calificación definitiva, entendiéndose debe sustituirse “calificación definitiva” por “autorización de venta” pues en otro caso no tendría sentido la redacción de ser posible solo dicha transmisión en el primer mes…

 

Art. 12.2 indica que no podrán ser objeto de transmisión las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid a terceros distintos de los inquilinos o causahabientes. Para proteger el patrimonio público debería ampliarse esta limitación a los  Ayuntamientos.

 

 El art. 16.1 en su inicio debería corregirse:   contiene la palabra “módulo”, que jurídica y técnicamente debiera modificarse por referencia al “precio máximo de venta”, al mencionar que la renta máxima anual para viviendas de rotación será del 4 por 100 del precio del “módulo”.

 

Art. 16 contiene al menos en dos ocasiones la palbra “vivienda” cuando debiera ser “alojamiento” o inmueble al referirse a los alojamientos temporales  de estudiantes , y en concreto en las letras a) y b) y en el penúltimo párrafo, respecto a servicios incluidos en el precio.

 

Art. 19 contiene un error al indicar en su último párrafo  “el promotor estará obligado a realizar las adaptaciones…” Debería sustituirse “promotor” por Cooperativa o comunidad de bienes puesto que se refiere  a obras de adaptación de algún cooperativista o comunero.

 

Art 20 se queda  en una declaración de intenciones desde el momento en que es potestativo y no obligatorio el contener un número o porcentaje (3%) de viviendas para este colectivo de Familias numerosas. Es difícil que un promotor opte por esta potestad cuando además en caso de quedarse vacante, el proceso acudiendo al listado del registro único para dirigirse a todos los solicitantes lo hace de complicada gestión.

 

Art 21.2 dice: “la calificación  es la declaración administrativa…”. Entendemos debería corregirse. No hay acto desde que con el sistema de Declaración Responsable bastaría con la presentación, salvo que se refiera a la definitiva, en cuyo caso, debería especificarse.

 

 Art. 29 prevé la transformación de soportales en trastero. Entendemos se debe a algún caso concreto o experiencia de la propia AVS pero se hace difícil pensar que en una promoción protegida queden remanentes de edificabilidad para poder ejecutar trasteros.

 

Art. 34.3 de acceso a las viviendas con protección pública general por personas jurídicas y entes sin personalidad jurídica propia, debería ampliarse a administraciones públicas y entidades públicas empresariales.

 

Art. 37 contiene una redacción confusa y parece que los que deben tener la discapacidad son los parientes hasta tercer grado por el orden de la frase. Igualmente se considera necesario especificar la discapacidad y si es cualquiera o un grado determinado.

 

Contradicción o error en el art. 35 2º párrafo y art 33.5 en cuanto a los mayores de 65 años y las excepciones al requisito de no titularidad de pleno dominio o de derecho real de uso o disfrute.  El art. 35 lo acota a la excepción de los mayores de 65 años titulares de vivienda de Protección Oficial de Promoción Pública. Se debería incluir o ampliar a cualquier vivienda protegida, no siendo razonable el acotar solo a las mencionadas.

 

Art. 39.6 a) refiere nuevamente y expresamente la Licencia de Primera ocupación desaparecida en nuestra nueva legislación autonómica, pero es que en este caso además se entiende que debería corregirse por Calificación Definitiva para devolver las cantidades percibidas a cuenta, en ese supuesto.

 

Por todo ello, a la vista de lo aquí expuesto y dada la inseguridad jurídica y efectos que puede provocar la aprobación del  Decreto  por el que se aprueba el REGLAMENTO DE VIVIENDAS CON PROTECCION PÚBLICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID,  por las incongruencias , inseguridad y errores detectados,  se SOLICITA:

 

 

 

 

La modificación y corrección del decreto por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con protección Pública de la Comunidad de Madrid, atendiendo a las apreciaciones y alegaciones contenidas en el presente.