Nos encontramos en una situación de crisis de acceso a vivienda a precios asequibles. El problema ya no es únicamente el acceso a vivienda de los colectivos en situación de exclusión o vulnerabilidad, sino que, la imposibilidad de acceder a vivienda se ha extendido a una gran masa social, conformada por los jóvenes y las familias de rentas medias. Las consecuencias directas de esta crisis de acceso a vivienda son: el retraso de la edad de emancipación, la disminución en la creación de hogares, el retraso de la edad de la maternidad y el descenso de la natalidad.

Una de las claves fundamentales de la solución a esta crisis de acceso a vivienda, pasa por retomar la producción de vivienda social, que ha descendido hasta en un 93% en los últimos 9 años. Centrando el objetivo en la Comunidad de Madrid, es imprescindible que se pongan en carga los suelos provenientes de las cesiones supramunicipales para que definitivamente, dichas cesiones, cumplan su función social.

Las cesiones supramunicipales son solares finalistas de uso residencial, destinados a vivienda de integración social. Suponen suelo para la promoción de 45.000 viviendas, y 15.000 de ellas cuentan con suelo 100% urbanizado, y cuentan con todos los servicios. Siendo conscientes de lo costosa que resulta la generación de suelo, tanto en términos de plazos, como de inversión y financiación, es un gran coste oportunidad no promover esas viviendas. En los últimos 15 años, la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid ha hecho varios intentos para poner en carga estos suelos, pero ninguno de ellos ha prosperado. Debemos entre todos evitar, a toda costa, que este Decreto vuelva a ser un intento fallido. Y con el fin de que esta situación de bloqueo de suelos en manos de la Administración no se repita, a la hora de diseñar las políticas de vivienda a través de las cesiones obligatorias en los desarrollos urbanísticos, el legislador debería plantearse una caducidad o prescripción, para el caso en que transcurridos más de 7 años con esas cesiones “en barbecho”, se pudieran patrimonializar y poner en carga por la iniciativa privada.

Desde Asprima hemos creado un grupo de trabajo, con la intención de analizar todos los aspectos importantes para viabilizar este Proyecto. Para ello hay que partir de la base de que la promoción construcción de viviendas es un negocio muy complicado, que requiere una gestión muy profesional de contención de costes y gran conocimiento inmobiliario y financiero. En este sentido, nos ponemos a disposición de la Dirección General de Vivienda, para depurar los siguientes aspectos:

1.- Definición de las condiciones económicas del Pliego de condiciones.

Dado que en principio se trata de una concesión, estas son las condiciones mínimas que consideramos para su viabilidad:

• Plazo mínimo de 75 años
• Sin canon o con amplia carencia del mismo
• Susceptible de constitución de hipoteca (definiendo la casuística en caso de impago)
• Hipotecable, titulizable, ejecutable o cláusulas de asunción de la hipoteca por la AAPP en caso de impago de la cuota de la hipoteca y que incorpore aseguramiento para casos impago de las rentas.
• Susceptible de transmisión
• Rentabilidad bruta sobre inversión garantizada
• Exento AJD.

2.- Confirmación del interés por parte de los Inversores patrimonialistas (y financiadores)

Al tratarse de una concesión, más que un negocio para el promotor constructor, está enfocado a empresas concesionarias. En este momento creemos que esto se constriñe a no más de 10 inversores. Por lo tanto, es necesario ir de la mano de estos inversores, a la hora de diseñar el “traje” de la concesión. Igualmente es fundamental que sean proyectos financiables, por lo que habrá que escuchar también a los departamentos de riesgos de las principales entidades Financieras. Este Proyecto de Decreto volverá a ser fallido si no conseguimos atraer a estos inversores y la financiación necesaria.

También planteamos una posible vía alternativa a la concesión, si no se consiguiera atraer a los Inversores concesionarios. El suelo tiene un carácter demanial, pero el vuelo puede tener carácter patrimonial. Se podría instrumentar un pliego por el que se promovieran las 15.000 viviendas, y el 25 % de las mismas (que equivale al valor del suelo), pasaran a ser de titularidad pública al finalizar la promoción. Es decir, en dos años, el IVIMA podría contar con 3.750 viviendas terminadas, a coste 0. Las 11.250 viviendas restantes tendrían la obligación de destinarse al alquiler a un precio limitado. Esta vía alternativa (o complementaria), abriría el proyecto a más inversores, e incrementaría las posibilidades de éxito.

3.- Régimen Jurídico de las Viviendas

Dado que se está trabajando en la elaboración de un nuevo Reglamento de Vivienda en la Dirección General, sería conveniente incluir estas viviendas en el mismo marco jurídico, siempre y cuando prime la flexibilidad y la ausencia de cargas burocráticas. Para ello es fundamental:

• Que los inquilinos no provengan de un listado de demandantes.
• Que no suponga una carga burocrática el control de los contratos de alquiler y las rentas máximas
• Que en caso de que no se permita la exigencia de avales a los inquilinos, se instrumente un seguro por parte de la Administración, para garantizar los impagos.

4.- Condiciones Urbanísticas

Debe existir flexibilidad en la normativa urbanística aplicable a las promociones, teniendo siempre presente que se trata de vivienda en alquiler. Habrá que solventar posibles restricciones impuestas en PGOU municipales, o normativas de Planes Parciales. Las más importantes serían:

• Número de viviendas. La vivienda en alquiler no debería exceder de los 70 m2, lo que podría conllevar un incremento de la densidad de vivienda.
• Dotación de plazas de garaje. La vivienda en alquiler no requiere una dotación tan elevada de plazas de garaje como la vivienda en venta.
• Eliminar los locales comerciales

5.- Fiscalidad

 El objetivo final del Decreto es poner en el mercado viviendas de alquiler con rentas asequibles. No tiene sentido que tras el esfuerzo realizado para contener el precio de estas rentas, se les aplique un 21% de IVA. Debería aplicarse el mismo IVA superreducido que se les aplica a las viviendas de Régimen Especial. Igualmente, debería aplicarse la exención de los AJD y las máximas bonificaciones posibles en los impuestos municipales (ICIO).